项目配比推导及经济模型测算解析.docx

项目配比推导及经济模型测算前提条件： 一、各产品体量范围推导 1、办公产品体量（含 SOHO）范围推导 2、商业体量范围推导 3、公寓体量范围推导 二、各产品配比分析 根据商业地产项目的几种基本赢利模式，结合项目所在的区域特征，项目前期论证的市场状况及设计的业态规划和市场支持条件，对项目的商业部分、写字楼部分和公寓三个部分，分别按持有与销售结合或全部销售状态，建立经济模型。通过分析测算，确定较好的产品配比。 1、项目商业模型、经济收益模型： 2、各产品售价分析 根据第一章的市场调查结构，参照区域内在售各竞争物业目前的销售行情，并结合公司的实际情况，采用通常的权重分析法，对本案各产品预期售价进行推测。为了更好地对各产品进行分析，现分别按商业、写字楼和住宅设定各自的权重 比： 地理人流交通状况品牌彩晌力地块各什开发规饮政策导向 地理 人流 交通 状况 品牌 彩晌力 地块 各什 开发 规饮 政策 导向 固边 片垃 商业 30 25 18 ： ．L泣 楼 I 20 lQ 2 5 lO 15 10 I 5 | 5 n 粕 I . 住宅 I 18 16 lB l O l 4 10 | 5 10 因索 地理位付 人流 状况 文通 状况 品牌 1 地块 ） 『发 旯代 政讯 廿向 周边 扑椋 得分 影响力 条什 仅砬 30 25 l8 5 5 IO ？ 5 00 A 25 2 I 1 6 5 4 lO 2 i RR B 28 立 l 了 勹 4 5 2 5l 缸 本朵 18 lt [ 3 5 3 8 2 3 邸 ,rtfr 售价 ＝ :B X E 仪i / Ai } / i 止 祈 爷产占战甲符令r，比 折行产品均 ff B i if 斗宅Ii 币门分； l i 行往， JJ. i目 如·忒邕  项目 / 本案售价，11023 万元/112均价 11.B儿＼3 ．月尤}叶 / 本案售价，11023 万元/112 均价 1 1. B 儿 ＼ 因拓 地．l平 , I ?1,－.，l i“ ．人流 状况 交通 状况 品钟 地块 斤发 规軗 政筑 导向 周边 J干栈 得分 影响力 条f | tJ..亚 18 15 l8 l 2 12 IO 5 Hi lOO A 15 l2 15 U I 10 ln 4 s 85 B 16 l3| 1 5 E I 9 了 4 9 8 C 17 14- l6 』1 廿 9 4. 9 沁 本案 15 l2 i5 E I 8 7 3 8 19 售 价＝ B X I 仪i / Ai ) / i 飞1分； 比 啃各产，从均1伈 B i h本俎 们开寸J 分; i 俏兮匣J_闷fl i· 吐 · 项目 I A I B I c 均价 1 9 OOO 叮m · I 5500 心m | bUOO ．心 吁 本案售 本案售 价： 5 2” 元压示 因素 地埋 化还 人泊 状况 交通 状况 品 牌 彬叱力 地块 条f I 开砓 战栈 政讯 寻I叫 l凸l边 环垃 句分 仅亚 20 Ia 2.5 In 1 5 !10 5 5 IOil A g 5 』4 8 l U H 4 勹 的 B 20 9 .25 ？ 10 8 5 4 88 C i5 7 ＂ 6 8 5 2 4 61 本菜 ｀ :5 l3 9 s H ·2 i 55 售价 ＝ B ,x E (Xi / Ai )/ i 上 相卜产占，心 币得 分[ m j 竹什产品灼价1 且 !R 4双 杖石得分， 1 指忙职咄 IJ逐坟蠡 本案售价： 本案售价： 800 1 元／ 正 芦 问 r 由此，本案进行产品经济分析时，按 2011 年时的售价进行设定（届时我们将根据市场行情和产品竞争力等综合因素适时作出售价调整）： 3、各产品成本 根据目前的市场建安成本，结合我公司的实际情况和核算口径，经测算得出如下成本数据： 4、各产品收益分析 由以上数据，我们可推算出 2011 年每个产品的收益（毛利和成本利润率）如下： 售价及毛利（元）1400012000100008000600040002000 商 业 写字楼 各产品销售利润图140%120%100%80%60%40%20% SOHO 公寓 0% 产品 从毛利和成本利润率上分析，各产品的收益排序为: 根据市场状况和历年来本区域房产行情进行评估，各产品去化速度排序为： 5、商业、写字楼、SOHO、公寓的建议产品配比分析 :一1 为上力产品．收 益较凶， 旧 f, J fl 万 以 I:的休位。 氐= 归归 尸 ;f,1 但不宜过大· I 7 万平方 的屯争较·湍烈． 的屯 ｀乙夕 妞 妞 『 ，从小儿l i 悄 ;:t; l /f l63 忱·` 尽I. 归优另 Ji七大 5 万平方 i1·tliJ, i1·