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商品房预售制度的法律思考 今年的两次会议决定，商品房预算编制再次成为“轰炸”的对象。有多名全国人大代表向大会提交议案, 历数商品房预售制各种“罪过”, 要求修改《城市房地产管理法》, 彻底取消商品房预售制度。 1 商品房预售制度 1. 商品房预售的含义 在目前的房地产一级市场上存在着商品房现售和预售两种销售方式。商品房现售是指房地产开发企业将竣工并验收合格的房屋出售给买受人, 由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第三条规定:商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或房价款的行为。在房地产开发过程中, 甚少有房屋完全建好再行出售的情况, 实务中商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。商品房预售首创于香港, 俗称“卖楼花”。20世纪50年代初, 香港进入人口剧增时期, 住房严重不足形成对土地和楼宇的庞大需求。1953年成立的立信置业有限公司依据当时情势提出了“预售楼花”, 并提倡分期付款。 2. 预售制度的由来 中国商品房预售制度的产生有自己独特的历史原因:由于“文革”的破坏作用, 截至1978年, 中国城镇人口的住房面积已经达到了历史最低点, 整个市场呈现严重的供不应求的局面。当产品市场出现这种局面的时候, 一般都会产生预先订购的方式, 更何况像房地产这种价值量大而且具有稀缺性的商品, 自然也需要采取这种方式暂时缓解一下消费者旺盛的需求。房屋预售制度是我国房产市场发展初期, 给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策, 意在降低房地产行业的进入门槛, 提高市场上的房屋供应量。改革开发以前, 城镇居民的收入水平较低, 相对购买力不高。预售制度可以使正在建设中的房屋以一个相对较低的价格面向市场, 从而提高了居民的相对购买力, 满足他们的需求。中国建立资本市场之前, 国内的房地产企业只有向银行借贷这惟一的一条融资渠道, 1992年资本市场建立之后, 整个市场的发展断断续续, 迄今为止, 仍然不够成熟、完备, 中国大部分房地产企业的原始积累不足, 加上房地产开发周期长、投入资金量大等特点, 使得开发商的筹资工作举步维艰。但是预售制度可以帮助开发商通过收取定金或者房价款的方式筹集一部分资金。换言之, 预售制度是开发资金足额、及时到位的重要保证。 1995年正式实施的《中国房地产管理法》中将商品房预售制度用立法的形式予以确定, 1994年建设部《城市商品房预售管理办法》和1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》均对商品房预售制度作出了详细的规定。随后2001年建设部95号令和2004年建设部131号令分别对《城市商品房预售管理办法》进行了修改, 商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。 3. 商品房预售成为房地产金融主要融资手段,开发融资是由银行贷款和信托融资以及其他 在我国政府将房地产业作为支柱产业的情况下, 商品房预售制度加速了整个建设资金周转, 提高了资金使用效率, 降低了资金使用成本, 扩大了商品房的开发规模和提高了商品房的建设速度。同时, 我国金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系, 所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式, 实际上商品房预售成为了房地产商开发融资的主要手段。统计表明, 我国各主要城市商品房预售比例已达80%以上, 部分城市已高达90%以上。由于历史欠账多, 新建住宅量大, 我国房地产市场一直以增量市场为主, 房地产开发项目大多是成片和滚动开发, 在我国资本市场发育不全的情况下, 完全靠开发企业自有资金, 是很难靠自身力量进行滚动开发的。商品房预售价格一般较现房销售价格低10%~20%, 离交房期1至2年。一些购房者在看好后市房价的前提下正是因为预售房相对现房销售有一定的价格优势, 所以喜欢选择购买预售商品房。 2 预售制下的风险 商品房预售对于房地产开发商来说, 是及时筹措资金投入商品房开发的一个良好途径。但对商品房预购者来说, 却存在种种担忧。虽然《城市房地产管理法》和《城市商品房屋预售管理办法》对商品房预售的条件作了明确的规定, 但由于商品房预售具有独特的法律特征, 涉及诸多法律问题, 因此现实中还存在很多问题。 第一, 商品房预售制度本身的特点决定了此项制度的实施可能会引发了一系列不诚信的社会现象, 例如“一房多卖”、“烂尾楼”、“质量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”, 利用虚假广告和推销招数夸大功能、质量、面积等, 诱骗消费者, 赚一把就走。商品房预售中存在的虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、绿化率容积率与实际不符以及将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为极大地损害了购房人的利益。 第二, 商品房预售制度造成了隐性的风