[2007]-SZ-珠海横山岛项目整体定位与发展战略（0618） (NXPowerLite).ppt

珠海横山岛项目整体定位与发展战略（终稿） 谨呈：珠海市汉业房地产开发有限公司 项目研究工作阶段划分 报告思路 前次报告回顾及遗留的主要问题 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 地块解析小结——项目具备开发滨海度假物业的条件，但是存在一些不利的限制要素 项目属性界定：珠三角区域、滨海旅游城市中，金边海岸线上具有优良海景资源的中等规模海岛开发项目 中国城市海岛生活首席作品 根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，我们将珠海海景住宅市场的中高端客户共分为四类； 本项目客户为金字塔上层客户。 本项目物业类型建议——别墅＋联排＋高层＋公寓＋风情商业 前次报告中尚待解决的主要问题： 发展策略及整体定位 通过对市场趋势的分析，去伪存真，识别项目真正的市场机会： 从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流 世界经济发展的一个明显轨迹，就是由内陆走向海洋，由海洋走向世界、走向强盛。海洋文明，代表着探索、开放和征服。 放眼全世界各地的滨海住宅，无论地中海克罗地亚、澳洲亚摩顿岛或者南非的开普敦，国际海岸居住，都是身份的象征和成功的体现，成为代表主流的城市精英的共同选择。 滨海是人类居住的自然向往，而海岸生活则代表了国际化的居住方式和潮流。 中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应 一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。 处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成 中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区 从市场需求看，庞大的中国市场是海滨城市高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源 海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，海景住宅的价值有趋同的迹象 中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。 滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。 珠海的海岸资源在整个中国海岸线上都是极其稀缺的，珠海海景住宅未来将与其他城市海景住宅形成统一的价值评价体系。 沿海住宅开发由单一的居住功能向居住度假体验等复合功能转变 随着海景住宅功能的复合化趋势，海景楼与普通公寓的价格差别将越来越大 滨海物业消费趋势小结： 珠海未来城市变化给本项目发展趋势的影响 1、城市分工——作为珠三角的休闲之都、宜居之都，珠海将承担起珠三角城市生态群中的中心居住区的功能地位，吸引大量享受型居住置业客户 珠三角城市群一体化加速，在未来十年内将发展成为世界级城市群，珠海是三个核心城市之一。 珠海的城市发展定位非常明确，在珠三角城市群中，珠海因为坚持发展高科技与文教、旅游等无污染产业的城市定位，形成珠海三角地区唯一的宜居城市品牌。 未来伴随珠三角城际交通的进一步完善与提速，珠海将以“后花园”的优美闲适，承担起珠三角城市生态群中的中心居住区的功能地位 。 2、城市定位——“工业立市”远期为酒店业带来商务客源机会，但近期对住宅影响不大 “工业西进、城市西拓”的两西战略的推出，将改变珠海整体经济格局不平衡局面，重工业首次超过轻工业，西部地区成为工业发展龙头，产业聚集效应和辐射带动作用开始明显。 工业增长必然带来商贸的繁荣。未来5－10年内，随着珠海工业的发展必然为珠海带来大量的商务客源。 3、城市交通——重点交通设施建设及规划的启动，将使珠海将成为珠三角经济核心区1小时车程内旅游休闲、度假置业的首选之地 时空格局的改变，强化了城市群之间的联系与分工，未来珠三角城市之间专业分工将更加强化，城市群整体竞争力将有全面提升。 重大交通设施启动与规划，将打通珠海与其他珠三角城市联系的交通脉络，提升其在珠三角中的地位以及其作为优质旅游目的地的吸引力。 海陆空交通体系的逐步完备，珠海的区位角色将有质的变化，经济总量、城市职能也将有质的飞跃。 4、城市布局——城市功能布局中缺乏高端休闲功能区的规划，给本项目带来承接城市高端休闲功能的机会 从珠海市近期规划来看，对旧区的改造是未来5年内的发展重点。 吉大旅游商务中心区、香洲湾以及拱北商贸中心区的改造都是以提升区域形象，满足大众化日常消费为主 机会判断——借助珠海城市影响力抬升的平台，利用海岛资源的稀缺性，打造南中国首席海上豪宅社区 项目的城市价值：花园式样海滨旅游休闲度假城市，同时是珠三角城市群的后花园 珠海是我国著名的滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件