[2007]GW06_武汉_复地武汉武重项目_发展战略及定位（汇报稿）.ppt

复地武汉武重项目总体发展战略及定位 谨呈：复地武汉置业有限公司 项目研究工作的阶段划分，目前处于发展战略和整体定位阶段，月底将提交产品建议及启动方案 项目基本判断 项目建筑面积约107万m2 ，虽然是以住宅开发为主，但绝对不是一个普通的房地产项目，不能以开发小项目的经验来处理。 项目是武汉重型机床厂整体改造计划一部分。属于城市核心区都市重建体系。 都市重建案例研究 重建案例研究发现，保留与更新、增值举措是都市重建项目的增值核心 大盘开发案例研究 大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点 报告基本思路 客户目标及解析 客户目标 目标及限制条件 复地对于项目的困惑点 目标解析 客户目标解析　 困惑点解析 项目界定 区位指数-----项目位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带 行政区划分上位于武汉市武昌区 南距武昌核心区中南路约5分钟车程；北距徐东商圈约2公里 区位指数-----水果湖片区是省委省政府所在地，自然景观优良,人文气息浓厚 东湖2000年成为国家首批AAAA级旅游景区,面积73平方公里，其中湖面面积33平方公里，是中国最大的城中湖。 作为楚文化腹地,区域经过多年建设,拥有如行吟阁、屈原纪念馆，楚市、楚才园、楚城与楚天台等了楚文化游览景点，展示了八百多年楚文化的博大与辉煌。 武昌起义纪念馆和烈士陵园等爱国主义教育基地结合周围林立的大学,拥有良好的历史人文氛围。 交通指数-----项目地块周边南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，属于内环线东端 东西向三大干道： 徐东大街 洪山路+东湖南路 珞狮路 南北向两大干道 中北路+中南路 东湖路 中北路与中南路联通武昌两大商业区，东湖路为景区迎宾大道 地块以北三号门将修 建一条新的市政规划路 地块以南武重仓库紧邻东湖路东西向延伸段 配套指数-----项目位于两大商圈之间，各类生活配套十分齐全 在周边2.5公里内有两家大型超市，同时有民生银行、农业银行、建设银行、招商银行等多家金融服务机构 1公里半径内有水果湖中学等学校，距武汉大学车程4公里 距东湖公园核心景区1公里 指标指数-----10层以上可看到东湖景观的、建筑面积100余万平米的规则地块 总用地面积：527934 ㎡ 净用地面积：465321㎡ 用地性质：居住用地 用地位置：武昌区中北路 147号 建筑面积：约106000 ㎡ 容 积 率：2.29以内 建筑密度：不大于20％ 建筑高度：由中北路向东湖方向依次递减 绿 化 率：按《武汉市城市绿化条例》执行 特殊要求： 用地内控制的中小学规模应符合控制要求，位置可结合规划方案进行适当调整； 武重大门按现状进行保留； 地块内植被尽量保留或移栽，外部绿化带保留 套型建筑面积90㎡以下的住房建设面积不低于住宅总建筑量的60％ ； 环境指数-----地块内部保留有对居住有利的原生树种、铁轨、厂房等历史文化遗迹 地块内部的生产仍在运作，部分货运铁路仍可通车使用 保留有大量的原生树木，处处可见绿树成荫的道路 环境指数-----东侧与东湖路之间被老居民区阻隔 地块东面接邻住宅区，隔街与东湖西部的天鹅湖相邻，外部自然景观较好，东湖路的道路通达良好，无直接通往地块的公路。 环境指数-----南侧被武重宿舍区包围，环境较差 南面为地块最复杂的一面，在二号门外部有武重最早的职工房。二号门东北角为后期建设的经济适用房。 地块东南角包含有大量的老旧居民住宅，两个外租车间和仓库，布局复杂 环境指数-----西侧为营业中的国美和百安居卖场，与中北路仅有2个出入口，而无直接临街面 地块西侧为中北路，武重一号门未能直接临街，门的南侧是未拆迁地块，汽车销售展场，田汉大剧院，北侧是国美电器以及百安居 中北路通达性较好，但路带两侧整体形象不高 环境指数-----北侧为在售高层东湖一号和旧居民楼 北面接于新的市政规划路，同时是三号门出口。在东北面有已建成的小高层住宅楼和在建的东湖一号项目。 本项目能带给消费者的价值----东湖周边一处值得珍藏的项目 核心问题界定 35亿的地价意味着什么？ 楼面地价3290元/㎡，利润30%，意味着项目08年入市销售价格必须达到8500元/平米 8500元/㎡的价格依靠自然增长能否实现？ 在回答8000元/平米能否自然增长之前，我们必须来看项目所面临的武汉市场背景 2002-2006年武汉市房地产市场价格平均增长速度保持在10％以上，武昌区均价增长速度在12％ 经历2004.2005两年的放量增长后，2006年在多次宏观调控的影响下，武汉是综合商品房均价仍然保持了19.3％的高位增长 武昌区2006年住宅均价以4