某地块项目总体营销战略和策略初稿.pptx

连云港D0078号地块（原木材公司地块）项目总体营销战略和策略初稿;我们解决问题的技术思路;序;第一篇;项目指标;以花园洋房为主的中高档产品，但规划布局较为普通;产品特征－主打产品为花园洋房，主力户型为三房120－140; 项目现状：开始施工，周边环境较差;项目所在的新浦区是目前连云港的行政文化和商贸中心 周边配套齐全，区域十分成熟;;项目界定： 处于城市成熟核心区边缘的 未来城市发展方向上的 以花园洋房为主的 以花园洋房产品为创新的 中等规模住宅小区;连云港市场整体供大于求;市场扫描;连云港市场同质化严重，花园洋房是市场中的创新产品;客户情况访谈－主力购房者为人口比例较低的，以公务员为代表的高收入者;连云港两类主要客户类型分析;;我们的产品特征，决定了我们所处的市场，也决定了我们的主要客户－以公务员为代表的高收入人群;核心客户与重要客户需求特征;;对目标的重新思考;项目的核心问题总结：;以问题为出发点，可能的解决方法如下;第二篇;连云港营销现状扫描;路旗与路牌品质较为低下，混杂，在市中心地段迅速淹没于大篇幅的商业广告当中，不醒目;连云港营销渠道分析; ; ;本地营销成功楼盘案例分析－温哥华国际花园 （2）营销总结; ;连云港久和国际－远景的价值实现;;连云港久和国际－远景的价值实现; ;本地营销成功楼盘案例分析－久和国际 （2）营销总结;业内人士访谈;访谈总结（营销层面）;连云港总体营销现状分析 ——处于粗放式营销阶段;连云港总体营销现状分析 ——处于粗放式营销阶段;现状分析给我们的启示;案例选择原则－强势竞争下如何通过营销胜出： 星河国际;星河国际;星河国际营销节奏;营销的成功关键因素——取势;第一阶段：能量积聚，高度蓄势;第一阶段：能量积聚，高度蓄势;第二阶段：强势入市，脱颖而出;关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同时展现气势与气度;产品价值展示——处处展现气势与高度;第三阶段：全面渗透，口碑传播;第四阶段：形成品牌积累与沉淀;星河国际营销成功因素分析;案例对我们的启示;第三篇;思路的整理;我们的营销战略;第四篇;1???如何用概念贴膜？;;生活方式＋资源;万润?西苑 ——宽的名仕生活;核心价值主张;名仕生活演绎－居;名仕生活演绎－行;名仕生活演绎－时尚;名仕生活演绎－味;名仕生活演绎－情;名仕生活演绎－运动;;2：如何形象立势？;要占位高端、形象领先，以领导者姿态面市，让产品概念浸透城市 必须打好三大战役：展示区、包装，地产大事件 必须体现我们的核心价值主张，彰显卖点 必须突破连云港现有水品和力度，舍我其谁！ 使营销成为产品核心竞争力;战役一：展示区 －连云港最格调的展示区;推荐：极尽大气与格调的售楼处;推荐：花园洋房样板间，注重细节（如鲜花，挂饰、装饰画，龙头，把手等），情调，生活场景营造；切忌粗糙。;推荐：园林展示一定要足够面积，足够的格调，让客户能品味其中，我们做的不是普通花坛！;战役二：具有强烈进攻意识的全 面包装;生活手册;名仕的生活圈;推荐：连云港，只有我们的广告牌在城市中穿行;战役三：地产大事件;推荐：产品艺术鉴赏与推介会;3：如何扩容？;万润地产;本报告推荐的万润会并非普通意义上的认筹，卡会。 万润会，是万润的一项发展战略，是有目的有组织的管理客户资源的有效手段，本项目也能从中受益。;针对性宣讲－政府和高收入行业;第四篇;目录;展示区－总原则;展示区－统一色调，利用现场昭示性，形成强烈视觉冲击，展示气度;;展示区选址; 考虑到： B区要先行开工并销售，项目启动区只能设于B区。 由于B区作为展示区条件不佳，无法拔高项目形象，因此B区建议不设展示区。 若同时开工建设A区展示区，则在B区销售期间内，A区展示区无法销售，资金无法回笼，压力过大。;目录;售楼处选址建议;我们的销售中心应具有： 接待区 模型区 展示区 体验区 洽谈签约区 ;售楼处内部设置-彰显名仕生活优雅的格调;售楼处内部设置-彰显名仕生活优雅的格调;进入式沙盘;推荐：售楼处增加体验区，拉开与连云港其它售楼处的档次，加入音乐与香味的感觉元素;推荐：售楼处通过其夜晚灯光效果，加强其广告效应;售楼处外部装饰;销售中心——内部设置现代、简约、大气;展示区内导示系统，要有统一调性;目录;样板房位置的选择;样板房——突出项目的主题－名仕的生活;推荐：花园洋房，注