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2023年土地制度改革分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、土地制度的变迁伴随工业化进程 PAGEREF Toc372574152 \h 4 1、公有制是我国土地制度的基本特征 PAGEREF Toc372574153 \h 4 2、城乡土地管理呈现二元结构 PAGEREF Toc372574154 \h 6 3、工业化是农村土地流转的市场推动力 PAGEREF Toc372574155 \h 7 （1）我国农村土地制度经历四次变迁 PAGEREF Toc372574156 \h 7 （2）工业化、城镇化推动农村土地自发流转 PAGEREF Toc372574157 \h 11 二、加速流转是当前农村土改的长期方向 PAGEREF Toc372574158 \h 12 1、确权和利益分配制度，是解决耕地流转的核心问题 PAGEREF Toc372574159 \h 12 （1）当前土地流转面临的问题 PAGEREF Toc372574160 \h 12 （2）使用权确权是农村土地流转的基础 PAGEREF Toc372574161 \h 14 （3）流转方式、利益分配是流转过程面临的核心难题 PAGEREF Toc372574162 \h 15 2、扩大试点范围将是流转推进的具体措施 PAGEREF Toc372574163 \h 17 （1）农村土地承包经营权流转的展望 PAGEREF Toc372574164 \h 18 3、建设性用地有望逐步放松流转限制、实现同地同价 PAGEREF Toc372574165 \h 20 三、变革为农业企业发展壮大创造了新机遇 PAGEREF Toc372574166 \h 24 1、农村土地流转将推动土地升值 PAGEREF Toc372574167 \h 24 2、规模化进程提速，家庭农场仍是基本单元 PAGEREF Toc372574168 \h 24 （1）工商企业参与流转或仍将严格控制 PAGEREF Toc372574169 \h 24 （2）家庭农场为基本单元的规模经营将成为主流 PAGEREF Toc372574170 \h 25 （3）规模经营改变投入理念，种子等上游将最受益 PAGEREF Toc372574171 \h 26 四、行业风险 PAGEREF Toc372574172 \h 28 1、自然灾害和养殖疫病的风险 PAGEREF Toc372574173 \h 28 2、土地改革进程大幅低于预期的风险 PAGEREF Toc372574174 \h 28 五、投资建议 PAGEREF Toc372574175 \h 28 长期以来，我国实行城乡分治，农村和城市土地分别由不同的行政机构进行管理。城市土地市场已经形成较为成熟的价格体系；而农村集体土地市场，由于历史和政治的原因，流转制度尚未完善，导致价格体系缺失。 农村土地制度变迁过程大体经历了三个阶段。1949-1953年的农民土地私有制；1953-1978年，农村土地集体所有和集体经营阶段；1978年以来的农村土地集体所有、家庭承包经营制度。相应农村集体土地的流转也从自由流转、禁止流转、私下流转，逐步演变为自发流转和规范流转。 2023年党的十七届三中全会，正式确立了推动农村土地流转的土地制度改革方向。明确提出要稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度。政策的核心一是延长承包经营期限，二是允许农村土地承包经营权流转。甚至提出了集体土地和国有土地“同地、同价、同权”，建立城乡统一的建设用地市场等改革目标，同时强调要逐步缩小政府行政征地的范围。 但由于权属不清、法律不健全、制度不规范等原因，导致流转的地区不平衡、矛盾纠纷频出，严重阻碍了流转速度，我们估计，承包经营权流转面积仅占承包面积的左右，仍然制约着现代农业规模化转型的进程；而农村建设用地的流转也面临着诸多限制。 我们尝试通过此文，以理清农村土地制度改革所需要解决的核心障碍，和未来土地承包经营权、农村建设用地使用权流转，可能的推进方式；并判断土地制度改革对上市农业企业的影响。我们的主要结论如下： 1、农村集体土地所有权确认工作基本完成，但流转的基础是经营权的确认，根据2023年一号文件的表述，预计需要年时间完成承包经营权的确权。我们预计，当前的改革重点是，通过增加试点、和创新流转方式来推进流转，包括土地入股、土地银行、土地信托、土地托管合作社等。 2、经营性建设用地制度改革，可能是此次改革涉及的最大突破点。城镇化与城市建设用地矛盾凸显，使得盘活农村建设用地迫在眉睫。我