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点评： 　 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第31页。 案例二：封闭小区业主家被盗，物业、  开发商均担责 案件：?2003年6月，郑先生满心欢喜地搬进了沈阳市铁西区一新开发的住宅小区，可刚入住3个月就遭遇了失窃。9月5日凌晨2时50分许，小偷从郑先生家北阳台进入厅里，先是把挂在厅里的衣服搜了一遍，拿走现金730元，然后到北屋其儿子住处将手机、相机偷走。当小偷悄悄来到南屋准备开柜时，被郑先生发现。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第32页。 郑先生大喊抓贼，小偷慌忙从原路翻墙后逃跑。当郑先生急忙向门卫报案时，却发现小区正门大敞，一名保安员正在保安室内睡觉。郑先生非常生气:这个小区不是声称24小时巡逻吗？怎么小偷光临时保安员却在睡大觉！后来他还了解到，当初开发商承诺的小区红外线布防，主要出入口视频监控的安全装备均没有安装。 郑先生认为，入住时他已经-向该开发商组建的物业公司交纳了1年的物业管理费，其收据写明含有保安等费用，现在自己家被盗，物业和开发商应承担责任。于是，郑先生将两者告上了法庭，要求赔偿被盗损失。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第33页。 在法庭上，物业公司辩称，其承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，物业公司的保安尽了自己应尽的义务，故物业公司不应承担赔偿责任。而开发商则以财产损失系窃贼所为，与其无关为由，拒绝赔偿。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第34页。 物业、开发商也要担责本案一审法院以证据不足为由，驳回了郑先生的诉讼请求。郑先生不服，上诉至中级人民法院。 二审法院审理认为，如果业主与物业公司双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款， 法院判决： 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第35页。 则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。本案中，被告物业公司在案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安员在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到管理保安人员的注意义务，物业公司理应负一定责任。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第36页。 另外，本案的另一被告开发商在其售房广告中有关小区安全装备的承诺，具体确定，即使其未载入商品房的买卖合同，亦应视为合同一部分，开发商因有违反，亦应承担部分责任。同时，业主对其所有的财产有安全保卫义务，由于郑先生家的窗户在案发时未能关上，郑先生对财产被盗未能尽到充分注意，也应承担一定的过失责任。因此，法院判令物业公司和开发商各负10％责任，各赔偿郑先生645元。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第37页。 法官评析： ?此判例具有警世意义二审法院的法官在评价此案时认为，当前本案例中的问题带有普遍性，判例对物业公司加强管理工作有现实的借鉴意义。物业公司应当清楚其根本服务宗旨是为业主服务，应当提高管理水平，完善管理措施，规范管理队伍。同时，对于开发商来说，应引以为戒，不要售完房后撒手不管，对售房广告中承诺的各种安全设施应落实到位，与物业公司一道共同促进物业管理市场的发育和完善。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第38页。 案例三：业主与业主直接对簿公堂 　　案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 　　 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第39页。 分析： 　　王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 【新版】物业案例分析指导培训教程全文共55页，当前为第40页。 点评 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外