万达商业地产案例分析.pptx

商业地产案例分析——万达广场 目录1 万达商业模式介绍2 沈阳太原街万达商业广场 ——第一、二代商业广场的失败案例3 沈阳铁西万达广场 ——第三代商业广场的成功案例 1 万达商业模式介绍1.1 订单模式1.2 发展历程 1.1 订单模式联合发展平均租金先租后建技术对接订单商业地产 1.1 订单模式什么叫联合发展？万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择合作战略伙伴的三个标准1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3 国内相关行业的前三名 1.1 订单模式与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 1.1 订单模式什么叫技术对接？完成选址后，战略合作伙伴提出面积，高度，出入口、交通体系等需求万达做出方案，并充分征求合作伙伴意见进行修改设计图纸确定后，双方正式签订具有法律效力的确认书，由合作伙伴向万达提供保证金好处有效防控跑单风险；保证需求，避免改建，减少空间浪费 1.1 订单模式什么叫平均租金？将全国城市分三等，确定每一等城市的平均租金 一等：北京、上海、广州 二等：省会城市 三等：其他城市好处节约谈判时间，把工作重点放在商场规划和业态组合上保证快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益 1.1 订单模式什么叫先租后建？招商在前，建设在后好处解决主力店问题完成不同业态的主力店组合避免主力店出现同业态的竞争对手降低风险开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租无论是否入驻，购物中心开业后三个月就能收到租金 1.2 发展历程2019年2019年2019年2019年F1F2F３万达2代万达3代万达 1.2 发展历程?第一代第二代第三代发展时期201920192019年之后产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址特点核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD 规模体量5万㎡左右10万㎡左右50-100万㎡左右业态功能商业商业或商业+居住/酒店住宅+商业+办公+酒店主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体盒式建筑组合式盒式或盒子+高层综合体，盒子+街区+高层代表项目长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都 1.2 发展历程目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主选址以城市副中心或新区为主建筑更加现代，更具地标性产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店，合理搭配，投资收益最大化商业涵盖大型集中商业（购物中心)及底商(步行街）等类型，购物中心以持有为主，只租不售商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的比重，打造“24小时不夜城”引进国际投资基金，推动快速扩张 2 沈阳太原街 万达商业广场2.1 项目概况2.2 运营状态2.3 失败原因 2.1 项目概况 兴建时间：2019年开业时间：2019年投资：20亿元人民币占地面积：6万平方米规划建筑面积：23万平方米建成面积：18万平方米地下停车位：1000个 2.2 运营情况万达商业广场精品街缺乏人气，商家生意惨淡，70% 以上的精品店没有开张仅在开业 6 天之后，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波受停业风波影响，项目保持在低水平运营状态黄金店铺无法出租，租金回报率仅为4% 其中一座一二层每层的空置面积为6000 平方米；三四层长期空置，租金价格每平方米不到1 元 2.2 运营情况2019 年54 名业主集体状告万达商业欺诈事件，在全国对万达品牌造成负面冲击前后近 3 年的时间里，沈阳万达商业广场先后开业5次，更换19任职业经理人，改变经营模式和经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿2019 年9 月25 日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场被拆除重建，创中国商业地产短命之最 2.3 失败原因规划方面开发重心沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是当时万达投资最大的商业广场项目主要重心放在拿地、融资、引进主力店和销售上，忽略了整体规划 2.3 失败原因规划方面建筑形式建筑形式单一，主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成良好互动铺位设置各店铺的选址上有失误，单边临街会造成背街、内铺的滞销和招租不畅 2.3 失败原因定位方面总体定位：“高不成，低不就