综合商业项目市场调研报告.pptx

广州，2010年11月;;;项目规划指标;项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一定限制;6;飞翔公园;各功能物业市场研判;从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值;由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本项目面临的竞争形式更加明朗和严峻;三区商业定位回顾;从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力;;酒店品牌：到2010年上半年为止，以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店*较缺乏，白云区酒店市场主要以本土酒店为主，国际连锁品牌酒店只有五星级品牌广州珀尔曼大酒店，以及国际三星级品牌戴斯酒店，预计2011年还将会有白云万达广场的五星级希尔顿酒店开业。 经营状况： 白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，???住率与全市水平相仿在50%左右； 白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。 客源构成： 市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源； 由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。;凭借发达的交通路网，本项目车行约30分钟即可到达机场、火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区;便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支撑;本项目具备开发酒店物业的可行性，并且酒店物业能够丰富项目的整体物业功能，对社区起到一定的配套作用，具有战略开发意义;由于市场供应的激增，广州包括白云区在内的五星级酒店市场入住率呈明显的下降趋势;从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店的档次与规模;;考虑到白云区的区域产业支撑，以及潜在的中高端商务人士居住需求，中至中高档服务式公寓存在一定市场需求;;白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线；由于位于城市非核心商务区，高端办公市场需求不足，但中低档办公物业市场需求较为活跃;受到白云区产业支撑以及白云新城的辐射和带动，项目具备开发办公物业的需求支撑，但预计租金水平空间有限;从项目整体物业功能组合的角度出发，办公物业对零售、酒店等都有消费支撑，但预计其自身盈利能力较低，应适当控制开发规模;;物业功能组合方案：既控制了风险性物业的开发规模，同时又实现各物业之间的良性互动，增强项目的整体竞争力;在上述物业功能组合建议下，各地块均具备微环境上的可行性，规划调整的必要性较低;建议方案：零售商业+酒店+服务式公寓+办公;地块1发展意向：体育运动主题类购物/娱乐（含少量体育运动场馆）;体育馆、活动中心改商业案例——盈彩美居;;;大型知名品牌正餐具有较强的辐射力，能够带来大量的潜在消费人群;地块3发展意向：酒店+服务式公寓+办公;地块4发展意向：大型正餐/特色餐饮;谢 谢