浅析我国城乡土地制度改革.docx

浅析我国城乡土地制度改革 近年来，为了加强土地管理和宏观控制，国家通过了《城市土地征税暂行条例》，提高了征税幅度，并将外国投资企业纳入税收范围。同时，还降低和废除了与土地税待遇有关的减税优惠政策。但是, 随着我国工业化和城乡一体化建设步伐不断加快, 在城镇土地使用过程中也不断出现了新情况和新问题, 而现行的城镇土地使用税 (以下简称“土地使用税”) 政策已难以适应新的要求, 因此, 亟需加以改进和统一。 一、 现在，土地利用率的主要问题 (一) 管理上的征收范围 根据《城镇土地使用税暂行条例》 (以下简称《暂行条例》) 第二条规定:土地使用税的征税范围为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。国家税务局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》 (国税地15号, 以下简称:第15号通知) 对土地使用税征税范围又作了如下解释:城市的征税范围为市区和郊区;县城的征税范围为县人民政府所在城镇;建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。但是, 在实际征收过程中, 一是各地对建制镇的征税范围划分不统一。有的地区规定建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的村 (居委会、街道) , 不包括所辖的行政村;有的地区规定建制镇的征税范围按行政区划确定, 包括所辖的行政村。二是乡镇合并、乡镇更名后征税范围难划分。随着农村乡镇合并, 有的乡合并归镇, 而有的乡则更名为农业生态园区、矿产资源区、旅游度假区等。由于现行的土地使用税政策, 对上述情况如何确定征税范围既不统一又不够明确, 不仅造成了地区之间、企业之间的税负不公平, 而且使基层税务机关在实际征收中难以执行。 (二) 土地流转手续,是将农村集体土地所有权和土地 根据《暂行条例》及第15号通知规定:土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。又据财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税56号) 规定:“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地, 但未办理土地使用权流转手续的, 由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税”。但是, 在当前农村集体土地使用中通过自行转让, 以租代征等形式将农用地转作建设用地的情况比较普遍。一是农村集体经济组织与用地单位和个人签订协议, 以一次性收取土地补偿金、青苗费的形式擅自将农用地转让作为建设用地。二是以逐年分期收取土地补偿金、青苗费的形式擅自将农用地出租作为建设用地。三是受让人或承租人将取得的农用地经过“七通一平”、建造围墙或者建设标准厂房后, 再出租给生产经营单位和个人, 用于生产经营场所。以上不论土地是转让还是租赁, 其实质都是在农村集体土地所有权和使用权不变且未依法办理土地使用权流转手续的情况下, 自行租赁土地的行为。如一律按照财税56号文件规定, 由实际使用人缴纳土地使用税, 在实际执行过程中又产生了新的问题和矛盾。 (三) 土地发置费的申报 根据《暂行条例》第三条规定:“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”。第15号通知对实际占用的土地面积作了如下解释:“纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的, 以证书确认的土地面积为准, 尚未核发土地使用证书的, 应由纳税人据实申报土地面积”。但在实际执行过程中, 有许多纳税人虽然取得了土地使用权证书, 但由于政府拆迁、道路规划等原因, 造成土地未能全部交付, 或采取逐步分期交付, 使纳税人实际取得的土地面积与土地使用权证书的核定土地面积不一致, 对于这类情况如何确定应税土地面积目前仍不明确。 (四) 从缴纳土地的时间上看 根据财政部、国家税务局总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税186号) 规定:对“以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的, 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的, 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。根据这项规定, 在实际执行过程中存在两个问题:一是如出让或者转让的是耕地就与《暂行条例》第九条第一款:“征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税”的规定存在矛盾。二是出让方或转让方在合同约定交付土地的时间内, 如果由于政府拆迁等原因, 不能按时交付土地或部分土地不能按时交付, 如何确定纳税义务发生时间不够明确。 此外, 从2002年起各地开始对从事商品房开发的房地产企业恢复征收土地使用税, 但至今房地产开发企业在缴纳土地使用税的起止时间上也不统一。如在征收时间上, 有的地方规定从取得土地使用权证书的次月起缴纳, 有的地方规定以合同约定交付土地时间的次月缴纳等等。在停征时间上, 有的地方规定在开发商品房全部竣工验收后, 凭国土部门的土地分割证明, 不再征收土地使用税;有的地方规定对已售商品房开具销售发票并结转销售收入后