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投资性房地产公允价值计量应用探讨     翻开文本图片集  【摘 要】 文章结合2022—2022年国家财政部会计司公布的上市公司执行企业会计准则状况报告，从世茂股份、金宇车城等上市公司案例动身，分析了上市公司采纳公允价值计量投资性房地产的动机，提出了在详细应用过程中遇到的一些问题，从而对实践中较多上市公司采纳本钱模式计量给出合理解释。  【关键词】 新企业会计准则； 公允价值； 投资性房地产  财政部在2022年2月15日公布了包含1项根本准则和38项详细准则（财会[2022]3号）的企业会计准则（简称新企业会计准则）。这次准则的修订，实现了与国际财务报告准则的趋同，迈出了我国会计准则走向“国际化”的重要一步。新会计准则对计量属性做出了重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性。在会计政策方面也发生了一些变更，其中之一就是在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，将企业持有的“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有”的房地产确认为投资性房地产，把“已出租的土地使用权，持有并预备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物”从固定资产、无形资产中划分出来，单独报告。并规定，投资性房地产后续计量可以以本钱模式，也可以“在有确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续牢靠取得的状况下”采纳公允价值模式计量。新准则自2022年施行以来，依据每年国家财政部会计司公布的上市公司执行状况报告来看，只有为数不多的上市公司对投资性房地产的后续计量采纳了公允价值模式，本文由此入手，结合上市公司进展案例分析，以期找出上市公司采纳公允价值计量的动机，提出在计量过程中遇到的一些问题，从而对较多上市公司采纳本钱模式计量给出合理的解释。  一、上市公司投资性房地产执行公允价值计量状况  新企业会计准则自实施以来，从上市公司执行新会计准则状况报告中来看，我国持有投资性房地产的上市公司数逐年增加，其中大多数公司采纳本钱模式计量，详见表1。  2022年到2022年间，在房地产市场交易价格快速上涨的经济环境下，上市公司为了获利实现资本增值，比拟热衷持有土地使用权、建筑物等投资性房地产，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在计量方式的选取上，对公允价值计量，上市公司却反响冷淡，增长很少，所占比例介于2.86%~3.58%之间；从肯定数来看，2022年、2022年采纳公允价值计量的上市公司数增加得较多。另外，上市公司在资产负债表日确认的投资性房地产公允价值变动损益，除2022年因金融危机确认0.36亿元的损失外，其余均确认为收益，分别为22.79亿元、39.12亿元、36.24亿元，占到这些公司净利润的3.10%左右。  二、采纳公允价值计量投资性房地产的动因分析  在众多持有投资性房地产的上市公司中，缘何有的公司会选择采纳公允价值进展后续计量，这不仅仅是由于公允价值更能反映资产的实际价值，它在改善公司资本构造、业绩表现，满意融资需求方面都起到了肯定作用。  （一）反映资产的实际价值  新企业会计准则实现投资性房地产单列报告，并规定投资性房地产的后续计量既可以采纳本钱模式计量也可以采纳公允价值模式。这样不仅以实质性原则动身，而且提高了信息的决策有用性。在准则未修订之前，长期资产的分类尚未细化，持有的预备升值出售或持有赚取租金的房地产都划归计入固定资产，采纳历史本钱计量，市场价格波动对资产价值的影响企业报表中无处找寻。事实上，在近几年经济进展中，房地产价格高速增长，一项2022年取得的以投资为目的的房地产，到2022年市场交易价格早已经翻了3到4番，账簿记录依旧是历史本钱150万元，未免低估资产价值，因此以公允价值计量的投资性房地产更能客观表达企业资产价值，对相关利益的决策有用性也大大提高。  （二）改善公司资本构造的需要  对一个企业来讲，维持良好的财务状况、偿债力量和再融资力量是特别必要的，所以企业特别重视企业的资本构造。所谓企业资本构造，也就是企业的各种资本价值构成及其比例，反映的是企业债务与股权的比例关系，因此也可称为企业的融资构造。合理的资本构造不仅可以利用筹集资金，而且还可以降低融资本钱，发挥财务杠杆的作用，实现企业自有资金收益率的更大化。在对上市公司年报资料整理的过程中，可以看到投资性房地产计量模式的变动，对企业的资本构造也有肯定的影响。在自用房地产或存货与投资性房地产的转换中，若转换当日的公允价值大于其账面价值的，差额计入“资本公积”工程，明显关乎到了企业全部者权益工程的变动，负债、全部者