中原地产天津津品鉴筑营销策略报告.pptx

津品鉴筑2009年营销策略报告;本报告的思维结构;市场情况分析;宏观经济整体情况;2008年市场成交情况;2009年天津住宅市场预测;北辰区市场总体情况;红桥区市场成交情况;竞争环境分析;津品鉴筑PK宝翠花都;宝翠花都后续推盘策略预测及应对策略;产品层面对比:泽天下的产品为18和26层高层,泽天下以二室为主,有部分三室供应,但是每个户型都有露台形式的赠送面积 津品鉴筑均为16层,户型全部为二室 入住日期:泽天下的入住时间为2009年12月,津品鉴筑的入住时间为2009年8月 销售支持层面:泽天下无样板间支持,销售包装不到位,销售手段简单,津品鉴筑有一定的包装支持. 景观层面:泽天下的景观主要依托于中心水景\河堤公园 \北运河景观,津品鉴筑有内部集中景观带,和外部苗圃景观的双重支持. 交通层面:津品鉴筑有明显的优势.;;;津品鉴筑PK御龙湾; 1.舍我取谁，综合价值领先;项目自身分析;项目总体营销分析;洋房产品分析;价格;首批高层20#\23#产品分析;高层产品对应的客户分析;营销工作目标;津品鉴筑2009年度营销工作目标;总体营销策略;这是一个“客户为王”的时代！;以客户需求为导向的推售体系;制造稀缺，形成紧迫;高层推售方案一;高层推售方案二;高层推售方案二的变化;好坏搭配，满足需求;价格杠杆，引导销售;中原独特的推广方式---二三级市场互动;二三级市场互动形式;二三级市场互动工作执行办法;二三级市场互动工作执行办法;洋房推售策略;2009年总体推售节奏; 高层客户积累和梳理;高层客户积累节点及方式;第一批高层客户积累重要节点;;2.对外报价策略结合产品实物展示通过转卡形式对客户意向进行梳理;;;分值;开盘策略;高进平开，超出期望;引爆再引爆，一浪接一浪;1.将功能分区改为客户分区 2.设独立的未选房客户休息区和总控台;开盘的外场组织;价格策略;;;PX=PA*（JX/JA）*WA+ PB*（JX/JB） *WB+PC*（JX/JC）*WC;高层总体的预估静态比准价约为 5450元/平方米;价格调整——“四维” 价格调整法;基准价;策略1：高层第一批推售以相对性价比高的价格，赢得快速市场消化。 保证项目回款在目前市场现状下，必须“开门红”以建立项目良好市场口碑，即第一批推售的市场快速消化。 策略2：在分批推售中定义产品类型，策略化消化产品。 将产品分类打造，树立明星产品的价格标杆，以促进大量现金流产品的快速消化。 策略3：推售依托洋房与交通的价值提升，博取项目溢价。 本项目最核心的卖点是地铁和洋房, 应借势于已经建立的市场形象和产品品质的价值影响力，博取较高溢价，实现项目高价快速销售。 策略4：洋房采用平走,小幅拉升策略平稳消化;营销节点;2009年度推售重要节点;项目包装;鉴于本案目前洋房价位形成的区域地位， 为完善项目形象，进一步提升项目品质， 中原对项目包装细节方面提出一些建议.;项目包装;基地包装;营销中心外部包装;营销中心外部包装;营销中心外部包装;营销中心内部包装;营销中心内部包装;营销中心内部包装;围档包装;街角包装;楼体包装;街景包装;街景包装建议;街景包装建议;街景包装建议;样板房包装;精装样板房开放;高层场地平整;高层景观展示;多层景观展示;高层看房路线;多层看房路线;外围包装 ;交通指引标识;户外广告;定点拦截;推广费用;2009年推广费用预算;销售计划;产 品;演示结束，欢迎沟通