中原海口市场概况分析.pptx

海南房地产市场调研报告;1;;海南省宏观发展背景：海南省属于“泛珠三角”重要组成部分，将增强海南省的城市辐射力；;概况—海口市地处热带滨海，富于海滨特色景观，全市土地面积2304平方公里；历史-起源于宋代，1988年设立海南经济特区，2007年被列为国家历史文化名城； 地势—海口市略呈长心形，地势平缓。气候—地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均日照时数2000小时以上，年平均气温23.8 ℃； 海滩资源—海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，透明度1米，最大达2米； 其它：海南岛最长的河流--南渡江从海口市中部穿过；;（二）海口市区域划分和人口特征 海口市按照行政划分为4个区，城市总长住人口住高出户籍人口总数约18%左右；城市交通相对完善，市区主干道、港口、航空等为一体的立体化交通网络；;（三）海口市最近几年GDP汇总：海口城市GDP总值占全省40%以上，且保持平稳增长态势，城市固定资产投资也呈现出大幅提升;（四）海口的城市地位 未来海南省发展的重点城市之一，海南省的“中心城市”兼“海南省省会城市”，影响力辐射全岛;（五）海南省重大基础设施建设及规划 西昌卫星基地和博鳌论坛会址的设立将极大带动海南旅游及相关产业发展，轨道交通和会展中心的建设使海口的核心城市地位进一步凸显；;海口市产业发展概况：第三产业发展在城市产业结构比例中占比大，而其他产业和第相对其他城市比，处于中低水平;（一）旅游产业的城市发展贡献——近年来海口旅游市场持续发展，旅游总收入、过夜游客数等指标都持续上涨，旅游产业在第三产业中占有重要位置;（二）海口旅游产业发展阶段：海口旅游业目前尚处于观光旅游阶段，和全国其它滨海城市的旅游业比仍然缺少竞争力;（三）海口旅游产业发展趋势——除支柱产业外，旅游产业及其他第三服务业还有提升空间，且在居民收入比重占有很大比例，未来还有很大可提升发展空间;（四）海口旅游规划：将海口规划为“国际旅游休闲岛”，把海口的旅游业打造成现代服务业的龙头，整体规划方向对投资产业呈现利好;（五）海口城市规划格局 整体规划目标是打造热???海岛生态旅游度假胜地和宜居城市，规划战略中的“中强”和城市“3+1”布局都能有效凸显海口湾片区的区域和资源、配套优势；;（六）海口房地产区域规划竞争格局 主要以沿海房地产板块竞争最为激烈如世贸片区（海口湾）、西海岸、海甸岛等为主，其他板块为辅;（七）海口规划重点建设项目 在城市空间呈东西带状发展的格局下，西海岸和海口湾（本项目）为政府建设重点;;（一）海南省的房地产发展趋势 旅游业的发展大大推动了海南地产的发展，其中北起海口，连接文昌、博鳌等沿东海岸线城市，南至三亚，逐步形成 “大海口”、“大三亚”的主要竞争格局;（二）海口ＶＳ三亚房地产市场区隔 海南省是以海口和三亚为主导带动周边的城市格局，海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现不同于三亚的典型的二元制结构;（三）海口房地产历史发展背景 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期;（四）海口房地产近期政策：2008年，海南省出台74号文件等政策，以解决低收入阶层住房问题，以及在经济危机形势下稳定和促进房地产市场发展;（五）海口市土地市场状况 受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面城市和海难以兼得；;海口土地市场交易情况 在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升;海口土地市场供求特征 2007年土地成交面积和经营性土地出让楼板价都创造了近年峰值，08年这两项数据都出现了回落；美兰区是08年出让的重点区域;海口土地市场交易热点分析;海口房地产市场：大开发商进驻并寻求扩张，市场预期将被进一步拉升;海口房地产市场供求状况 受金融危机和国家宏观政策的影响，2008年海口房地产市场供应和销售量都出现了下降；;海口房地产市场供应特征：2008年海口房地产市场成交以110-160平米的中大户型为主，价格层面以3000-5000元的价位段居多；;海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层级拉开；;海口房地产市场：度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透；;海口湾片区房地产概况总结： 土地供应量少，土地开发减缓，房地产投放量有限，片区基础设施完善，价格提升较快，商务投资和居住价值均好;中原研判：从整体宏观政策和市场环境看好，本项目区域发展存在诸多利好，对于项目拔高品质实现溢价具有一定的可操作性;;海口房地产市场住宅板块分布及划分 海口房地产板块可主要划为6个板块即：西海岸、市贸、海甸岛、内陆板块、新埠岛、东海岸;海口房地产市场住宅板块综合评判：;热点板块竞争分析总结：;;目前在售楼盘均集中在二线海景，产品线比较丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸等