天津贻成航运5号楼项目操作建议_40PPT.pptx

贻成航运5号楼项目操作建议 天津市凯成房地产咨询有限公司;第一部分 区域整体分析 第二部分 项目整体定位 第三部分 营销策略建议 第四部分 营销条件需求 第五部分 项目操作风险预估;第一部分 区域整体分析;滨海新区09年上半年生产总值1576.83亿元，GDP增长23% ;2.产业结构调整;市场需要符合市场需求的新的物业经营模式 ;◆地处保税区入口处 ◆以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题 ◆不具备高端居住属性和大量商务、商业需求;板块特征明显，航运贸易功能突出;二期地块规划定位：;◆40年产权，五成首付，商水商电 ◆缺乏生活配套;第二部分 项目整体定位;区位优势;定位解读;◆具体的产品形式组合可根据实际的市场需求情况进行调整 ◆可以减小市场的投资风险 ◆能够保证项目的良性市场消化;航贸写字间;租的出去，长期收益;塘沽区 以第三产业为主，导入国内外金融、保险、证券跨国公司总部或区域总部，大力吸引法律、会计、广告、咨询、信息服务等现代服务业高收入入群。 开发区 高技能人才和企业高管占到87%；伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 保税区 物流、贸易、加工、航空四大产业为主，导入人口多为以上产业的产业链公司，这类公司的高收入人士。 天津港 港口产业势必会带来物流、贸易类等第三产业的发展，与之相匹配的商务人群将成为未来的主要购房需求 响螺湾 以金融、服务、商务行业为主，导入人口众多，以高端收入群体为主。 ;四、商业部分建议;四、商业部分建议;第三部分 营销策略建议;1、2、3层作为配套商业和物业用房，面积7471.74平米。 4-12层为写字楼办公，面积13715.75平米。 13-21层为服务型式公寓，13793.31平米。;二、价格建议;二、价格建议;低层写字楼产品只做公共部位装修，建议销售均价10000元/平方米。 高楼层服务型公寓产品室内精装修，装修标准控制在1000元/平米，建议销售均价11000-11500元/平方米。 商业部分由于目前区域内商业氛围不浓，周边尚有大量底商空置，出售难度较大，建议先采取自持招租的形式获取利润，待板块相对成熟后出售。;商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地（口岸等） 交通便捷、城市先进要素聚集;2010年5月;1、在2010年5月，推出写字楼少部分楼层，在销控上划分为整层销售区和散售区。 2、开盘销售前，整理客户需求，根据客户需求制定打开的楼层，合理化安排。 3、对散售楼层的开放量控制到最小化，原则上以积累单层客户需求面积量达到70%以上打开一层，避免流失大客户（需求面积以层为单位的客群）。 4、对服务型公寓的开放时间建议安排在2010年10月左右，在先期挤压写字楼的同时等待板块升温。 ;目的：案场职能明确，各部门责任到人,加倍投入人力资源，保障业务团队的执行力 项目经理 （何其泽） 负责整个案场推广和销售策略的制定以及监督执行。 策划经理 （李俊霞） 推广策略上报、执行、监督，并与销售结合一体。 销售主管 （1名） 现场团队的日常工作管理，人员代教，客户最终成交谈判，以及销 售组业绩完成。 销售代表 3组 A组 ：客资部,负责渠道营销以及客户拜访（2人组成） B组：负责现场接待 (2人组成) C 组：负责外展场的产品展示及客户积累工作（2人）;第四部分 销售营销条件需求;硬件;车库 地面：水泥地面 高度：净高2.8米 门禁：车载有源卡，实现远距离读卡开启车库道闸机，在车库通向各电梯间的位置设置门禁，使用业主一卡通进入;设计原则： 精装修标准1000元/平米 完善的厨卫设备 品牌设备设施 在居家与酒店之间设计感的准确把握，以金、黄等暖色系为主色调，突出居家的归属感，简约的设计契合使用者的商务属性;二、产品自身优化——物业管理;营销环境就绪; 售楼处地点：1、海景大厦大堂（办公租用其写字间） 2、天保酒店大堂 外展场：友谊名都（阶段性进驻） 推广费用：总销额的1.5% ;第五部分 项目操作风险预估;竞争方面，各重点板块将有很多潜在竞争产