九江小池项目营销策划报告.pptx

小池项目营销策划报告深圳市房地产经纪代理有限公司2009年7月16日定位论证依据类比已有发展区域案例，寻找房地产市场商机小池总人口12万，城镇人口5万彭泽县城镇人口4.7万，市场年推盘量40万，年销售量8万㎡通过类比，小池镇房地产发展空间巨大住宅的需求扩大通过供给与需求关系，论证市场前景1、在售项目档次低，总体量较少，没有真正的房地产开发项目 目前在售房产项目2个，总开发建筑面积4.7万平米左右，暂时没有新项目上马。其中住宅项目1.6万平米，商业3万多平米，商业量大。2、房屋施工面积及新开工面积小，房地产发展尚待激活 2个项目商品房二期施工面积1.3万平方米左右，其中新天地二期预计6000㎡，现推出20间销售。交通家园二期预计7000㎡。3、商品房销售情况尚佳，年消化量4万㎡左右，年销售率80%左右总结 随着自建房限制规定实施，住房市场化不断提升，加之城市化的进程加快，住房的需求将进一步加大，所以整个小池的房地产前景还是比较广阔的。通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景1、目前35-40%九江客户投资性置业，加大九江宣传是项目快速消化突破口这一比例是没有九江推广的自然消化结果，加强在九江推广比例则上升。2、九江市市区人口65万，外来人口30万，需求巨大3、区域房价剪刀差大，九江均价3600元/㎡，没有低于3000元/㎡的项目，导致约有20%刚性需求客户无法购房扩大九江宣传充分挖掘九江需求通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景住宅虽然自住型需求为主, 九江客源比重较大，给我们以扩大九江宣传的契机潜在的置业需求点九江客户的消费习惯在置业中的核心需求元素物业所体现的身份感和归属感便利的交通条件和物业配套方便子女教育更大的户型和多的车位安静、整洁的小区环境较低的买入价格和增值潜力卓越的物业品质和持有价值优美的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式方便感和便捷身份感和归属感注重财富积累和资产增值投资和消费上的精细和理性对新事物和新生活方式的接受和期待便利和舒适的日常居所物超所值的投资产品理想的度假、休闲空间客户群难以最大化挖掘，是目前项目存在价格低，销售量也上不去的原因，其中小池新天地在九江做了宣传推广，其客户群体九江比例明显提高。通过项目性价比，挖掘市场巨大需求1、本项目预计均价2000元/㎡，仅比九江经济适用房均价1750元/㎡高出250元/㎡，具有高性价比。2、本项目中小户型路线，总价低、首付低、月供低，花租房的钱购房。面积单价总价首付2成贷款20年月供70㎡1800元/㎡12.6万2.6万10万614.3元3、灵活的付款方式，进一步扩大客户群目标客群的性价比取向——有效锁定客户权力顶层财富顶层上层（稳定资产层）中上层（新资产层）中产稳定层中产初层市民阶层底层30万/套以上本案的主力客群将来自于九江经济体系有稳定收入的中低层。其稳定的收入而且较高及住房刚性需求已足以独特成群，故我们又将其称之为：掌握财富升力的小资阶层◎占本案总客户量的80％；20-25万/套10-15万/套10万/套以下论证总结根据以上论证，建议走中小户型路线，打造相对小池现有楼盘高档的住宅社区，全面寻找900户铂金住户。2种方案的优劣对比√方案一：纯住宅社区——利润是2,741.3万元，但是安全性高，快速回笼资金。方案二：商业+住宅——利润是3,196.4万元，但是不确定因素多，风险大，回笼资金慢。一期目标及推广节点控制临时咨询处开放开盘售楼处开放10年6月10年10月09年10月09年9月10年1月09年11月10年12月2010年1月开盘二期销售开盘热销卖点诉求客户体验阶段2期咨询形象强化造势、炒作阶段形象导入营销筹备阶段一期回笼资金目标：5000万 三期回笼资金目标如何达到销售目标如何达到我们目标——寻找项目突破口引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/㎡原因？？？）项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1配置社区巴士解决交通屏障中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度一江两岸的潜力价值花租房的钱买房——划算……如何达到我们目标——寻找项目突破口市场有待激活，呼吁品质社区的出现小池房地产处于起步阶段，没有规模化、舒适化的小区需要成规模中高档次社区长江大桥收费提高了置业居家的成本，长江成为屏障解决业主的交通问题充分挖掘九江客户客户群体单一，难以扩大，制约的房地产发展一江两岸的区域价值诉求未到位，升值潜力难以体现充分挖掘地域的升值潜力九江与小池楼价剪刀差，价格是成为最大竞争力户型面积中小定位，短平快7大突破口1、规划建议 2、项目定位 3、户型优化 4、园林绿化 5、配套建议 6、物业管理 7、建筑风格核心客户群重要客户群小池高收入阶层 来源：