《物权法》第19条之解读与完善.docx

《物权法》第19条之解读与完善 2011年7月，在中国东北工作的张先生希望代表他17岁的儿子张先生（高中生）在南方家乡买一栋房子，但这并不方便。老张给小张做了一个假身份证, 把孩子的年龄改成18岁, 并以小张的名义办理了公证委托书, 委托老家的亲戚康某代为买房和房屋登记。康某以小张的名义与卖方签订房屋买卖合同后, 共同申请将房屋转移登记到了小张名下。2016年8月, 22岁的小张持为其办理委托康某买房并申请房屋登记公证书的公证机构出具的更正公证书, 向登记机构申请更正登记, 更正公证书的内容为将假身份证号码更正为现时的真身份证号码。试问:小张申请的更正登记, 登记机构能否办理? 有观点认为, 小张当时未成年, 属于限制民事行为能力人, 无权委托他人代自己买房并申请房屋登记, 受托人康某与卖方签订的房屋买卖合同无效。另外, 既然小张当初办理公证时用的是假身份证, 应当由出具委托公证书的公证机构的行政主管机关, 即当地司法局以小张提交假身份证骗取公证书为由, 撤销该委托公证书, 登记机构凭此撤销公证书的文件撤销登记簿上记载在小张名下的转移登记。转移登记被撤销后, 由小张与卖方重新签订房屋买卖合同, 并重新申请转让转移登记。笔者不支持此观点。 1 康某的合同无效 小张办理委托康某买房和申请房屋登记的公证书时, 只有17岁, 按《民法通则》第12条规定, 小张当时属于限制民事行为能力人。按该通则第58条规定, 限制民事行为能力人不能依法实施的民事行为无效。笔者认为, 限制民事行为能力人依法实施的只能是与其日常生活相关的行为或纯获利益的行为。买房并申请房屋登记, 关系到买卖双方的权利和义务, 且其中的法律关系复杂, 对于限制民事行为能力人而言, 不属于与其日常生活相关的行为或纯获利益的行为, 不能由其独立实施。同理, 作为限制民事行为能力人的小张委托康某代为买房并申请房屋登记, 康某基于该委托授权实施的行为, 也不属于与小张日常生活相关的行为或使其纯获利益的行为, 故小张对康某的委托授权应当无效, 即康某是在无代理权的情形下以小张的名义与卖方签订了房屋买卖合同。那么, 康某在无代理权的情形下, 以小张的名义与卖方签订的房屋买卖合同, 能否被宣告无效或被撤销? 《合同法》第52条规定, “有下列情形之一的, 合同无效: (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益; (二) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益; (三) 以合法形式掩盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定”。据此可知, 本案中, 康某凭以小张的假身份证办理的授权委托公证书, 以小张的名义与卖方签订房屋买卖合同, 虽然有违法和欺诈的元素, 但没有需要掩盖的非法目的, 而是进行正当的房屋买卖, 也没有损害国家利益、集体利益、公共利益和他人利益的后果发生。现时的法律、行政法规亦没有关于此类合同无效的效力性的强制性规定。笔者据此认为, 康某以小张的名义签订的房屋买卖合同不具备无效的情形。 《合同法》第54条规定, “下列合同, 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一) 因重大误解订立的; (二) 在订立合同时显失公平的”。该法第75条规定, 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的, 该撤销权消灭。也就是说, 当事人因重大误解或显失公平订立的合同, 当事人中的一方自合同订立时起, 请求人民法院、仲裁机构变更或者撤销合同的最长时限不得超过5年。其中所谓的重大误解, 是指合同的一方当事人在对对方当事人关于订立合同的意思表示有不准确的或不正确的认识的情形下, 与之达成一致并签订了合同。所谓显失公平, 主要是指当事人签订的合同中约定的权利义务明显不对等, 即利益严重失衡, 其中一方获利甚多, 而另一方获利甚微。本案中, 康某以小张的名义与卖方签订房屋买卖合同后, 共同申请了买卖房屋产生的转移登记, 卖方在法定的撤销时效内, 没有行使合同撤销权, 表明此房屋买卖合同不具体备撤销情形或卖方不撤销此合同。 因此, 康某以小张的名义与卖方签订的房屋买卖合同, 即使当事人现时向人民法院起诉或向仲裁机构请求宣告此合同无效, 甚至请求撤销此合同, 也不会得到人民法院或仲裁机构的支持。 2 对卖方合同的效力判断问题 《合同法》第90条规定, 合同当事人中的一方, 不履行或不充分履行到期的主要债务的, 另一方可以解除合同。笔者据此认为, 本案中, 支付购房款是房屋买卖合同中买方应当承担的主要义务, 如果买方小张的父母, 即其监护人没有代其履行, 卖方应当行使合同解除权而解除该房屋买卖合同。该法第97条规定, 合同解除后, 已经履行了的, 应当恢复原状。据此可知, 本案