2023年百货业投资价值分析报告.doc

2023年百货业投资价值分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、百货业投资价值分析 PAGEREF Toc345946047 \h 3 1、多数核心优质物业折旧摊销即将完毕，门店经营能力较强 PAGEREF Toc345946048 \h 3 2、国际奢侈品和快时尚加紧布点，核心物业仍然具有较高价值 PAGEREF Toc345946049 \h 4 3、预付卡、体验消费不可替代，传统百货正向购物中心转型 PAGEREF Toc345946050 \h 6 4、费用阶段性大幅上涨停止，双杠杆驱动盈利 PAGEREF Toc345946051 \h 7 二、百货业未来发展趋势 PAGEREF Toc345946052 \h 9 1、竞争格局变化倒逼百货转型 PAGEREF Toc345946053 \h 9 2、细分市场，细分客户 PAGEREF Toc345946054 \h 9 3、自有品牌获得差异化竞争 PAGEREF Toc345946055 \h 10 4、以百货作为商业主体，发展购物中心，发展城市综合体 PAGEREF Toc345946056 \h 11 5、优势企业有较大收购兼并整合空间 PAGEREF Toc345946057 \h 13 一、百货业投资价值分析 1、多数核心优质物业折旧摊销即将完毕，门店经营能力较强 我们认为商业商圈是具有一定辐射范围，并且天然具有积聚效应，且核心商圈核心地段具有不可复制性，考虑到百货门店产品组合和管理运营有一定同质化，因此好商圈好位置仍是客流量及销售好坏的重要保障，因此优质商圈的优质物业仍具有明显稀缺性。 在目前百货类上市公司中，多数公司选址都是所处区域的最好商圈及最好位置，且多数公司都有老物业，且物业折旧年限较长，有的甚至成本已经摊销完成，因此该门店经营成本非常低，门店贡献的收入绝大多数转化为利润。 2、国际奢侈品和快时尚加紧布点，核心物业仍然具有较高价值 快时尚品牌正以较快的速度进入中国，尤其在一线城市商业品牌较为饱和的背景下，这些品牌加快了二三线城市的渗透，这也为核心商圈的优质物业市场租金的成长提供主要推动力。具有优势物业的商业企业仍具有一定的安全边际和较高的防御价值。 3、预付卡、体验消费不可替代，传统百货正向购物中心转型 多数百货类上市公司尤其是区域龙头公司，发行大量储值卡，以供消费者在商场内使用。由于预付卡是事先把资金转入卡中，消费者是先付款后消费。预付卡即提升资金的安全性及使用效率，又能稳定消费者，即提前锁定收入，又分流竞争对手的销售。 目前储值卡在上市公司中占比较大，在我们评估33家上市公司中，多数公司储值卡销售占收入平均为17%左右（1-3Q.2023年基数），有15家公司占比高达20-30%，并且每年以10%左右的速度增长。我们认为储值卡销售能有效稳定商场的销售，有效抵御网购等新业态的分流。 另外百货业作为引领时尚、以享乐体验为主的消费服务涉及更多的感观、情感消费，能够满足消费者细微的个性需求，这是网购所不能体验到的，从需求端来看，现阶段消费者需求越来越专业化，越来越个性化，目前面临电商及新型购物中，传统百货在业态也逐渐做出改变，由于购物中心中餐饮、休闲、娱乐等功能无法通过网购实现，因此未来传统百货展店向购物中心转型也能有效降低网购冲击。我们认为网络购物不是对传统百货业态的彻底颠覆，而且线下销售的有利补充和促进。 4、费用阶段性大幅上涨停止，双杠杆驱动盈利 百货联营扣点的模式短期难以大规模改善，因此行业的毛利率也相对稳定，百货盈利能力的好坏更重要的体现在经营成本上，或者说企业控制成本的好坏是决定盈利能力的重要标志。 我们拆分了行业内公司费用情况，在公司总体费用中人工费用、租赁费用及折旧摊销及水电占比75%左右，其中人工费用占比35.43%，租赁费用占比19.59%，折旧摊销占比12.73% 、水电占比8.16%，广告费占比5.93%等。而水电、广告、折旧摊销费用相对于销售规模来说，相对刚性。在本次经济增速放缓及网购冲击中，大部分百货公司都认识到租金上涨带来的成本压力，因此未来的扩张中，更意愿以自有物业形式展店，因此未来人工费用占比超过租金费用占比后，成为影响总体成本的最大变量。 过去由于零售企业平均工资较低，从2023年至2023年平均工资的基本涨幅为18%，远远超过行业平均。我们认为截止2023年，零售企业平均工资已接近所有行业平均工资，未来继续大幅上涨的可能性较小，因此百货行业整体费用相对于其他子行业来说是可控的，未来行业双杠杆驱动盈利的趋势，将继续延续。 二、百货业未来发展趋势 1、竞争格局变化倒逼百货转型 中国百货目前在外资强势进入及网购等新