【成都理工 酒店管理之超额预定】第六章.pptx

第六章　房价管理与客房经营统计分析;;第一节　客房价格构成;客房价格特点;客房价格构成;外部影响因素 1、社会政治、经济形势（国际形势及国家政策） 2、季节性 3、供求关系 4、竞争对手价格 5、汇率变化 6、客人消费心理 ７、行业组织的价格约束;内部因素 1、定价目标 2、投资成本及成本回收期 3、经营成本（非营业部门费用分摊，非营利性服务支出） 4、酒店地理位置（区位） 5、酒店服务等级及服务质量;公布价 追加房价 特别房价 合同房价;公布价;追加房价;特别房价;合同房价;分类依据;第二节　客房定价方法与价格策略;客房定价的基本原理;客房定价基本原理;客房价格制定的策略 ;客房定价的基本方法;千分之一法;盈亏平衡定价法;成本加成定价法;目标收益定价法－赫伯特公式法;平均每间客房租价＝｛预期投资收益＋固定费用（税、折旧、利息等）－其他营业部利润｝／预计客房出租间数 例题：某饭店有客房120间，全年营业费用为268万元，税收和保险费为356400元，折旧费为1484000元，合理投资收益额为2158000元，客房以外其他部门的经营利润为96万元，预计年均出租率为70%。试计算平均房价。 年客房预计销售额＝2158000+2680000+356400+1484000-960000=5718400 平均房价＝5718400/（120*70%*365）＝186.5 这个公式的缺陷在于客房部必须承担实现计划投资收益率的责任，由分子部分看出，其他部门赢利高，房价可低些，一旦其他营业部门亏损，房价则上升。 ; 客房面积定价法 ;以需求为中心的定价方法;以竞争为中心的定价法;第三节　客房价格管理;一、客房价格管理的基本原则;二、客房价格管理的目标;三、客房价格的调整;1、调低房价;调低房价可能出现的问题;2、提高价格;四、饭店营业收入管理;五、饭店房价减免审批管理;关于房价折扣的规定;;;第四节 客房经营统计分析——主要营业统计数据（前厅统计报表）;二）计算客房出租率和各类平均房价;2、平均房价;三）计算各类客人占用客房的百分比;四)计算各类订房变化的比率;客房经营统计分析——客房经营主要指标分析;2、客房销售效率客房销售效率是指实际客房出租所得销售额同潜在最大客房收入之间的比率，比值越接近于1，饭店的客房销售情况越好；反之，则越差。客房销售效率 = 客房实际销售额 / 全部客房牌价出租的总销售额 *100%;例题：某酒店拥有可出租客房270间，其中：单人间50间，房价40美元；标准间180间，房价70美元；普通套房30间，房价125美元；豪华套房10间，房价180美元。某日的客房收入额为12000美元。试计算客房销售效率 12000 客房销售效率 = 50x40+180x70+30x125+ 10x180 x 100% =59.6% ;3、双开率 双开率是建筑经营类经济学术语，即双倍客房出租率，是指两位客人同住一个房间的房数占所出租客房总数的百分比。其计算公式是： 双开率={（客人总数-已出租客房数）/已出租客房数}*100% 双开率=（客人总数/已出租客房数）*100% 双开率指标可以反映客房的利用情况，是饭店增加收入的一种经营手段，其前提是一个房间（单人间除外）划出两种价格。;4、实际平均房价 实际平均房价是饭店经营活动分析中仅次于客房出租率的第二个重要指标，它是客房总收入与实际出租客房数的比值。其计算公式是： 实际平均房价=客房总收入/出租客房数 影响实际平均房价变动的主要因素是实际出租房价、客房出租率和销售客房类型结构。饭店的实际出租房价与门市价有较大的差别。由于优惠、折扣、免费住宿等，会使实际出租房价低于门市价，有时会低得多。只有在经营旺季执行旺季价时，才接近甚至高于门市价。 ;5、理想平均房价;开房数=400*80%=320间双开数=320*30%=96间;2、从高档到低档,计算平均房价;