房地产土地开发流程.pptxVIP

第1页/共27页房地产土地开发流程第2页/共27页土地一级开发业务流程 目录目录：（一）流程的定义 1.1 流程与业务流程 1.2 流程的分类（二）土地一级开发 2.1 土地一级开发定义 2.2 土地一级开发的政府流程 2.3 房地产开发主价值链（三）土地一级开发流程制作 3.1 流程制作步骤 3.2 步骤1：划分业务阶段 3.3 步骤2：确定各业务阶段关键流程 3.4 步骤3：确定关键流程目标工作项 3.5 步骤4：制定流程目录 3.6 步骤5：绘制流程全景图（四）土地一级开发流程汇总与编制 4.1 流程文件汇总 4.2 土地一级开发流程编制第3页/共27页一、流程的定义流程与业务流程流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动（ISO9000）。简单地说，流程就是不能靠一个岗位、一个人的技能和能力完成的工作和活动的集合。操作手则是指人用手活动的一种行为，也是一种技能，含义很广泛。一般是指劳动;劳作; 或者按照一定的规范和要领操纵动作。工作指引是在不同岗位或不同工作性质而制订的工作思路和工作步骤。第4页/共27页一、流程的定义流程与业务流程流程的主次主要的业务流程是由直接存在于企业的主价值链条上的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了采购、生产、销售等活动。 辅助的业务流程是由为主要业务流程提供服务的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了管理、后勤保障、财务等等活动。第5页/共27页一、流程的定义 流程的分类流程的分类层次主流程(一二级 )子流程(三级及以下)重要性核心流程非核心流程关键流程-对组织目标 产生影响的流程非关键流程类型业务流程管理支持流程 功能组织的管理资源的管理产品实现监视、测量和改进对象内部流程外部流程一、流程的定义 主流程与子流程第6页/共27页1.2 流程的分类主流程(一、二级)跨部门或跨多个岗位多个关键活动和职能整体概念性规划子流程(三级及以下)支持上级流程个别部门及部门内部活动为主各阶段详细性规划二、土地一级开发 土地一级开发定义第7页/共27页2.1 土地一级开发的定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 二、土地一级开发 土地一级开发定义第8页/共27页2.2 土地制度的变迁公共建设1993年以前协议出让1993—2004招拍挂2004年以后第9页/共27页二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则按国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求 “政府主导、统一规划、市场化运作”的原则 政府对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制 政府规定的土地一级开发流程政府委托或公开招标方式确定一级开发主体确定土地开发综合策划方案 组织实施征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资 提供土地开发项目完成后的经营管理方案 二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则第10页/共27页2.4 土地开发模式政府主导政府+企业主导企业主导二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则第11页/共27页2.3 土地开发的流程构成政府流程企业管控流程第12页/共27页实施具体工作项目的提出和初步确定实施主体的确定 验收审核工作收储入市工作项目的提出（原土地所有者或使用者 ）招标项目授权项目组织土地一级开发现场验收办理立项核准、规划和用地等手续 退件收购储备入市交易编制实施方案（市、区两级土地储备机构）土地征收农转用 房屋拆迁 依据招投标暂行办法执行授权企业管理办法的通知市政建设专家审核实施方案签定土地一级开发验收报告委办局联审会审议实施方案二、土地一级开发 土地一级开发中政府阶段性工作第13页/共27页二、土地一级开发 土地一级开发政府审批流程第14页/共27页二、土地一级开发 土地一级开发在企业中所处环节融资征地拆迁市政建设产品研发商业策划投资决策融资规划设计招商采购施工销售商业经营物业管理投资决策房地产开发主价值链（企业）土地一级开发房产开发房产经营投资决策融资整合服务成本控制产品研发商业策划项目拓展融资成本控制客户服务品牌联盟商业经营物业管理第15页/共27页三、土地一级开发流程制作 流程制作步骤3.1 流程制作步骤企业主价值链流程全景图理解流程编制流程完善流程确定业务工作项确定流程目录第16页/共27页三、土地一级开发流程制作 步骤1:划分业务阶段Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 项目论