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商场开业筹备策划工作解析第1页/共61页第2页/共61页《商场开业筹备策划工作解析》第3页/共61页商业管理公司结构体系结构框架结构关系系统分工第4页/共61页商业管理公司机构岗位图董事长总经理副总经理副总经理运营部物业部（物业公司） 企划部行政部财务部招商、运营服务应以建制类物管公 司设置功能、配置 岗位 负责日常物业管理 服务其中工程维护 人员可以由开发企 业转入但必须固定 编制。 岗位人员依据商业 物业管理条例和物 业类型负责商场开业前 后的宣传推广。 日常运营宣传推 广发布 建立维护商场形 象树立美誉度知 名度 人员必须固定编 制。 2万平米以 上百家商户多业 态不低于5人负责商管公司 日常运营行政 管理。 含全部商户服 务行政事务的 管理。负责商管公司 日常财务服务 管理和商业资 产管理。负责日常运营服 务工作 岗位人员依据所 服务面积和商户 数量业态种类确 定 2万平米以上 百家商户多业态 不低于12人人员必须固定 编制。固定编制。 2 万平米以上百 家商户多业态 不低于6人2万平米以上 百家商户多业 态不低于5人第5页/共61页结构框架结构关系系统分工商业运营管理系统财务资产管理系统物业管理系统企划部运营部行政 人事部物业部开发公司财务部 资产组（招商部）[物业公司] 交接验收 装修管理 物业管理推广宣传招商工程管理部 工程交接 装修管理资产运 营管理经营管 理核算 方案开业商户建 档管理运营第6页/共61页结构框架系统分工结构关系招商运营部行政人事部企划部物业部[物业 开发公司 公司] 工程部工程部 衔接管理好主体后期工程与商业 空间设计与施工； 完成验收；完成物业交接； 完成商户物业运营条件改造的施 工；完成商户装修交房标准并落 实商户进场装修；协调完善二次 装修与商户装修；物业部 完成建制和管理制度；完成培训 上岗；完成物业交接；建立完善 物业运行档案；完成消防电梯空 调运行调试；全程管理商户装修；落实管理照明、展示、广告、 店招等设施；完成和管理停车管 理系统、安防系统。财务部 资产管理部财务部制定各种运营方式核 算与管理方案；制定 各项财务监管方案计 划；统一收银及代收 银系统管理方案。 综合税务管理运作系 统方案。 资产管理部 持有与已销售物业资 产盈利分析系统； 持有资产运营盈亏表； 资产资产负债表、损 益表、现金流量表的 评估系统招商部运营部 落实商户完成合同换签； 落实商户业态落地方案和进场装修实施 条件；收缴报备商户各项证照文件交行 政部核准建档；制定开业方案，明确并 落实开业节点和目标；完成合同应收款。行政人事部 健全管理制度；完成人员到岗及培训； 收缴并核准商户各项证照文件；完成商 户建档并建立管理系统； 完成协助商户各项证照手续。建立各项 考核制度并实施。企划部 制定形象推广计划、商业空间媒体宣传 管理策略、商户商业空间推广策略、商 场和商户推广服务制度。第7页/共61页工作版块分置内部关系外部关系工作版块分置内部关系内部关系 商业管理运营工作是由商业运营、物业管理服务、 商业资产管理运营这三驾马车互相协作相互传动， 共同实现。这三方面构成商业管理运营内部关系资管物管工作版块分置 商业运营部、企划部、行政部属于商业管理运营 工作板块； 物业部或物业公司属于物业管理服务工作板块； 资产管理部和财务部属于商业资产管理运营工作 板块；运营第8页/共61页工作版块分置内部关系外部关系外部关系? 数百家普通商 户? 行业机构（商 会等）-零售餐 饮娱乐休闲等? 大型著名商户? 主管机构-消防 城建城管等? 设备厂家等? 供给企业-水电 燃气等运营 物业行政 资管? 政府机构-工商 消防卫生城管 交管等? 各商户? 各类投资企业- 银行基金投资 公司等? 各类资产运作 机构-证券基金第9页/共61页开业筹备工作总体计划设置3 目标体系 （明确衔接点）1 计划目标 （科学合理） 2 阶段设置 （清晰准确）案例 某商业管理公司开业筹备计划表摘选序 号阶 段业务事项开始时间周期时间节点开始时间周期完成时间完成标准发起部门接受部门39工 程完成能源费单价 核定预售日前20天201010预售日前10天2012-1011-10完成能源费单 价上报审批流 程商管公司集团商管工程 物业中心41招 商招商手册上报审 批交地日后150地日后160天2013-22-27招商手册商管公司集团招商中心43工 程工程物料地区适 用性调研开业前50天501040开业前40 天2013-8-9102013-8-19调研报告上报商管公司商管公司45工 程商家技术条件 对接与落实开业日 前210业日 前160天2013-3-2502013-4-21商家技术