某商业广场全案策划报告.ppt

西安路商业街 西安路商业街向东辐射到东北路，南至五一路以南地区，北至长江路以北（沙河口火车站地区），而向西辐射到中长街以西地区。 市场研究篇 第三十一页，共六十八页。 西安路的巨无霸商业 占地面积42000平方米，东西长100米，南北长400余米，建筑面积288000平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示为一体，5大主力店、28种业态、500家专业店、6000平方米的室内大型挑空中庭广场共同打造体验式消费理念。 占地面积近4万平方米，总建筑面积约35万平方米，总投资 19.5亿元人民币。内有沃尔玛、友谊商城、运动100、好百年家居、大连市音像批发城、联通网吧、美食广场七大主力店鼎力结盟。 罗斯福·天兴国际中心 福佳·新天地广场 市场研究篇 第三十二页，共六十八页。 西安路商业业态比例 西安路商业街经过这几年的发展，其无论在商业物业数量、物业档次、业态配比上，均比前几年有了较大的发展，友谊商场、罗斯福国际中心等高档项目更是提升了该商业街的整体档次，而我们同时也看到，在福佳新天地广场、罗斯福国际中心也出现了众多的商铺空置现象，对其整体经营造成了一定的影响 市场研究篇 第三十三页，共六十八页。 本项目可参考之处 经过先期合理的业态规划，首先确定主力店，这将对日后商业的发展极其有利； 百货、超市、小商品、美食、娱乐休闲广场的组合优势是商业竞争力的表现，高中低档商业的结合可使项目的辐射范围更大，以吸引更广泛的消费人群。 市场研究篇 第三十四页，共六十八页。 星海湾商圈 星海湾地区位于大连市南侧，北接西安路商圈，西邻学府区，南面是广瀚的大海，东侧为星海湾广场地区。其中星海湾广场为亚洲最大的世界级广场，规划的年接待能力为800余万人。 市场研究篇 第三十五页，共六十八页。 星海湾广场周边物业 星海国宝 高档餐饮街 星海广场 海洋世界 网球中心 会展中心 星海湾广场 市场研究篇 第三十六页，共六十八页。 星海湾目前商业特点 商业体量：有4万平方米 业态组成：餐饮、休闲娱乐、眼镜、精品店 商业分布：中山路沿线，环海边等区域 店面形式：沿街分布（主要以独体商业、底商形式出现） 商业档次：普遍为高档商业，部分小商品。 市场研究篇 第三十七页，共六十八页。 市场定位篇 第三十八页，共六十八页。 市场定位篇 通过对项目目标客户的积累及访谈，得出客户所需的各种条件。此方法适合于小体量型的商业，但前提需要一个必备的条件是对项目应有一个全盘的品质性考虑。 定位方法 市场推导法 客户积累法 按照常规性的全面调研，得出所需结果，推论出其市场定位，一般适合于大体量的商业物业，在3万平米以上。 项目定位 第三十九页，共六十八页。 工作思路 项目目标：项目的品牌效益及利润指标 定义并分析现阶段环境：大环境下的奥林匹克商圈 现阶段需要解决的问题：有效利用项目环境的利好因素，并规避自身地下商业部分的劣势。 项目工作思路：使项目成为亿达集团在商业地产领域的标杆项目，成为区域乃至大连市商业的典范。 对于地区性亮点的产生:通过对项目的综合性业态组合,能使项目成为地区性的代表并具有特色商业. 市场定位篇 第四十页，共六十八页。 定位原则 定位原则内容 由下至上、由内及外 业态集中度高、可长期经营 整盘推出、整体包装 益于项目后期经营管理原则 市场定位篇 第四十一页，共六十八页。 项目自身分析 本项目处于奥林匹克商圈的中部，位于中山路、东北路、高尔基路、长春路四条主要干路中部。 市场定位篇 第四十二页，共六十八页。 项目自身分析 项目所处区域商业环境良好，所临的每条路段有有各自的特点。针对每条路段的特性进行不同的分析是项目业态定位时必须考虑的内容。 市场定位篇 第四十三页，共六十八页。 项目自身分析 东北路一侧 项目旁的高架桥使通过项目的人流较少，但与免税品商店相呼应，可为项目带来高档消费人群，并可作为项目的形象展示点。 五四路一侧 项目对面的写字楼、高档公寓等物业不仅可为项目带来此部分的消费人群，亦可使本侧作为项目人气的提升点。 民运街一侧 作为项目最佳人流、展示效果最好的一侧，此侧因沃尔玛等项目的存在，不仅可使项目赚足人气，同时对项目整体的商业展示较为有利。 北侧大型停车场、可有效解决因项目人流过多而产生的停车问题。项目对面高档物业的存在，亦可同时为项目提供有实际消费能力的消费人群。 建业路一侧 市场定位篇 第四十四页，共六十八页。 项目自身分析 行业商户 商品类别 选择物业类型 周边客户组合 店面要求 特殊要求 家具建材 独立商业楼 --- 层高4.5-6.5米 承载：400KG-5吨/平米不等 单层面积：1000-8000平米以上 柱距：12X12米 停车位：30