中国房地产信托的运作模式.pdfVIP

精品word文档 值得下载 值得拥有 中国房地产信托的运作模式 我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细 分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信 托模式等。 （1）债权投资信托模式 债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏 资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填 补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机 构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和 本金偿还投资者。 根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式： 开发前期贷款 商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不 足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征 地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把 成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。 后期贷款 2004 年 1 月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项 目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资 金运用于房地产消费领域，其收益直接来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项 目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。 我国债权投资信托特征 从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司 精品word文档 值得下载 值得拥有 精品word文档 值得下载 值得拥有 的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的 “过桥费”。模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下， 风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利 用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点： 期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。但 是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受 其中的信用风险。特别是按照 212 号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级 以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和 商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托 投资机构无法企及的。 （2）股权投资信托模式 股权投资信托的特征 在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股 权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产 项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股 权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来 说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有 稳定现金流的收益性房地产。有物业管理和经营能力的信托投资公司自行管理，或 者聘请专业的物业管理机构进行管理，通过获取租金收入或变卖房地产获得增值收 入。这种方式相当于房地产金融租赁的形式（接近于美国REITs形式），一些实力雄 厚的外资商业企业，比如沃尔玛、家乐福等，其经营理念一般是只租不买且租期较 长，是潜在合作对象。 股权投资信托的创新模式－股权证券化投资信托 精品word文档 值得下载 值得拥有 精品word文档 值得下载 值得拥有 股权证券化投资信托，又叫夹层融资、过桥股权等。在此类信托中，信托投资 公司成为房地产企业股东或房地产所有者之后并不直接经营房地产企业或房地产项 目，而是与相关当事人签订协议（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者）， 约定在一定时间后，相关当事人按约定价格回购信托投资公司的股权或所有权（溢 价部分为信托投资收益）。股权证券化信托的目的不是长期控制某家房地产开发企 业，而是通过资金运作达到预期的理财效果，为委托人谋取收益，获取信托报酬。 信托期限结束后，股份或者由开发商或公司回购，或者到期拍卖。 股权证券化信托运作特征 股权证券化信托方式在项目初期股权注资，在分红时只采用固定比例，信托资 金只要在一段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发