涟水金伦项目营销企划提案.pptxVIP

涟水金伦项目营销企划提案;目 录;第一章:项目研判及定位系统;一、项目概况;本区域竞争楼盘;◎涟洲花园 评述： 新城区概念区域中的第一个楼盘，2006年涟水的大盘，位于行政区与老城商业中心结合地带，位置佳。 建筑质量好，建筑设计现代时尚，小区景观设计新颖，在涟水有着较高的知名度和口碑。 广告语： 繁华在左，宁静在右，我家在中间。 最近形象推出： 看到的比想象的更美;◎俯前小区——帝豪御景园 评述： 建筑造型及规划设计与涟州花园类似，小区景观设计有水景，目前正在引进水管设施， 先做水景等小区景观。正在建设现场售楼处。 概念特征：大盘概念，豪宅概念，新城概念，水景概念等。 广告语：盛世豪宅，锦绣华庭。;◎富贵花园 评述： 涟水未来新商业区概念，首席智能化社区概念，已有成熟配套及自建商业配套概念。 由于地块为狭长形，社区形态较弱，内部规划设计一般。 概念特征：新商业区概念，智能化概念，成熟配套概念等。 广告语：涟水首席智能化高档社区，引领健康时尚居住潮流;1、项目SWOT分析 1）优势——新城区，开发条件较好 县城新区，区域环境整洁。 项目紧临行政办公现代居住区，颇具规模和齐全的物业形态易于因地制宜地营造主题，构件景观和配套设施，增加地产附加值，具有较大的自由度和发展空间。 政府重点发展区域，增值空间大。 紧邻公园，具备借景条件。 有一定的规模优势。 开发商实力雄厚，具有一定的知名度，利于品牌塑造。 成本优势 ;2）劣势——位置相对较偏 地块位置相对城区偏西，外部现有可利用资源少。 生活配套缺乏 外部借景不具有唯一性 规模优势不具有唯一性 水系内景不具有唯一性;3）机会——消费者对居住质量的要求在提高 涟水经济发展势头良好，未来几年城市的购买力和购房需求将会有大幅度提升。 在淮安经济高速发展的大环境影响下，涟水的经济发展也呈现良好势头，涟水人生活水平有大幅度的提高，这也促进人们对生活居住的环境要求越来越高，导致了购房需求的大幅度增长。 特色水系组团景观概念的营造提升项目的景观价值、居住价值、商业价值。 以齐全的配套迎合购房者的心理期待 新城区的发展提高业主的投资预期 涟水目前开发策划推广水平低下，市场具备空白点 涟中西迁可能带来的额外空间;4）威胁——同区域内竞争激烈;2、核心价值发现 根据对涟水市场状况的了解以及对项目自身的研判，结合上述SWOT分析，对本案的核心卖点进行研究，可以归纳项目的最大价值将是： 不具有唯一性的核心价值！;三、项目开发策略和定位总思路;2、思考方向 1）突破性思考 目前区域内项目众多不乏规模较大的档次性楼盘，且同质化趋势明显，如何在日趋成熟且竞争激烈的涟水房地产市场脱颖而出，唯一的出路就是“突围”！以具有创新的、突破性的思考角度，为项目赢得更大的市场机会面。突破性的思考，具体表现在产品定位与设计的创新，也包括营销策划、广告推广等多方面的不拘一格，在方案可操作执行的前提下突破成为项目定位的关键。 2）差异化定位 竞争格局是一个不可回避的客观存在，直面竞争乃至赢得竞争，必须思考差异化的定位，在此基础上实现差异化。 本项目的定位既要不脱离市场，又要站在市场之上，汲取众家之长，体现差异化，创造并引领市场。以提升居住品位需求为主导方向，在建筑风格、环境特色、高品质配套以及形象推广等方面，都具有较大的开拓空间。如能在满足基本居住要求的基础上，深度挖掘品味元素，打造涟水宜居典范楼盘和倡导新时代的品质生活，将使本项目具备更大的差异性。 惟有以此，本项目才能避免同其它项目的低水平、同质化竞争。;3、项目定位推导 1）项目开发背景分析 市场大势 2007年涟水房地产市场将推出的个案共有17个，预计推出总案量约：55万平方米，其中住宅案量约:50万平方米，商铺案量：5万平方米。 区域竞争 同区域楼盘云集，尤以本案东面位于新城行政居住区的涟洲花苑、府前花园项目为竞争焦点，其地理位置、规模、资源条件、产品类型和价格都具有独特的优势并且走出了与本案类似的景观路线，形成直接竞争。 市场需求 目前市场接受度最高的产品为多层，小高层、高层住宅产品仅在仙居小区、深圳大厦出现，总建筑面积不到2万平方米。而从市场上在售小高层住宅个案的销售情况来看，涟水居民还没有接受小高层住宅产品。小高层、高层抗性较大。 ;2）项目开发的焦点问题 通过以上的资源盘点和竞争分析，对本案总体开发思路的思考将直指下列问题： 宏观层面－立足点思考：在涟水庞大的市场供应和相对有限的市场需求矛盾下，如何定位项目整体发展的立足点？ 中观层面－突围点思考：面对众多项