住房公积金救市作用评估与2009年政策走向.docx

? ? ? ? ? 住房公积金救市作用评估与2009年政策走向 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2007～2008全国房地产市场发展及政府救市举措简要回顾 2007年下半年，以深圳、广州、北京和上海等为代表的全国大部分城市出现自2005年国家实施房地产调控两年以来房价略有下降后的报复性反弹，并持续到2008年上半年。与此同时，自2007年10月《国务院关于解决城市低收入家庭住房问题的若干意见》颁发以来，各地政府高度重视住房保障工作，地方政府对廉租房和经济适用住房的投入力度和建设规模加大，各地享受廉租房政策对象逐步扩大，经济适用房供应逐步加大。 进入2008下半年，为刺激内需保持经济增长，各级政府对房地产救市逐渐超越住房保障，上升成为房地产业发展的主旋律。受全球金融危机和世界经济衰退的影响，我国从2008年第三季度出现出口放缓、货币紧缩等经济指标下行的严峻态势，房地产市场随之出现成交量急剧萎缩和价格盘整并调转向下的趋势。为此，中央果断将紧缩性宏观政策调整为扩张性财政政策和适度宽松的货币政策，房地产业被地方和中央政府不约而同地选为刺激经济增长的重要着力点，在国务院宣布的4万亿元投资计划中，就有总额9000亿元的保障性住房投资计划。 综合2008年下半年以来至今中央和地方出台的与提振房地产市场相关的调控政策，主要有：（1）降低住房交易税费，如减免房地产交易契税、印花税，减免房地产登记费等；（2）放宽普通住房政策的认定标准[1]；（3）有条件地取消投资性购房限制政策，如将普通住房转让营业税征收年限从五年减为两年，即购买超过两年以上转让即可免征等；（4）加大房贷支持普通住房消费力度，如大幅降低房贷利率且首次购房可享受7折利率优惠，降低购房首付比例为20%，各地普遍放宽公积金贷款申请政策条件并提高贷款额度；（5）温州、广州等地出台外来人员购房入户政策等。这些政策的出台，总体上是有利于刺激购房有效需求的。 2009年春节过后，上海、北京等部分城市出现房屋成交量的环比小幅上升，但就全国总体而言，以上救市政策措施迄今为止尚未产生明显效果，各地房地产市场交易量与历史数据比较，仍处明显低位，距离有效启动房地产市场仍较遥远。与此同时，进入2月以来，全国各地房价显现下跌趋势，但绝对水平却仍处高位，总体上高出2005年5月即国家实施房地产调控之始时的房价水平。 二 2008年以来各地住房公积金救市新政一览 在2008年，我国各地政府频频出台多种多样的房地产救市新政，其中都不约而同地将调整住房公积金贷款政策作为救市新政的重要内容，非常引人注目。住房公积金何以成为地方政府房地产救市政策工具的香饽饽呢？理由其实非常简单，因为撇开财税金融等最重要的房地产政策工具，由我国地方政府所掌控的可调节房地产市场的政策工具是非常有限的，住房公积金政策即为数不多可属地方政府的权杖范围。 根据《住房公积金管理条例》规定，“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。”“住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。”这实际上规定了我国住房公积金制度实行属地化的管理原则，我国各地住房公积金政策制定权，主要由各地住房公积金管理委员会决策。按照有关法规规定，“住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3”。但是，从实践来看，各地住房公积金管委会构成人员以政府部门代表为主，常常地方政府的决策几乎就等同于住房公积金管委会决策。可以说，在地方有限的房地产调控工具中，选择将住房公积金贷款政策作为救市政策工具自然而然，有其必然。 表1显示我国京津沪渝及几个主要城市的自2008年以来出台的住房公积金救市政策措施。 表1 2008年以来部分城市出台的住房公积金新政一览 三 住房公积金新政救市作用机制和效果评估 从以上各城市实际出台的新政可以看出，住房公积金救市举措，无外乎放宽贷款条件，降低贷款首付成数，扩大贷款额度，乃至允许异地购房申请公积金贷款。其政策意图是显而易见的，即试图通过降低住房公积金贷款利息成本，刺激广大住房公积金缴交职工潜在的购房消费需求，以增加住房成交量，达到启动住房和房地产市场的目的。 众所周知，住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款低。对于缴交住房公积金的职工家庭来说，在购房贷款计划安排时，一般总是按照当地政策规定先行确定可享受的住房公积金贷款额度，当资金仍有不足时才会申请商业银行住房贷款，即进行所谓组合性住房贷款，解决购房所需资金的融资问题。 下面从微观分析公积金贷款占购房融资比重变化对住房公积金缴存人购房决策