住房市场监管报告.docx

? ? ? ? ? 2010～2011年住房市场监管报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2011年是中国住房市场监管最为严格的一年。为应对逐渐过热的市场和不断高涨的房价，中央和地方政府采取包括限购令在内的一系列措施以稳定房价，规范住房市场。2011年，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等新“国五条”在楼市中的调控作用逐渐显现，中国大城市房价被遏制，各地住房市场销售量锐减。随后，为应对大量购房资金涌入二、三线城市，限购令范围不断扩大，大中城市纷纷颁布限购令以应对房价地价过快上涨。尽管2011年住房市场监管取得显著效果，但是仍有一些问题值得注意：个别地区土地供应不足，土地市场监管效率有待提高；部分城市仍存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为；部分城市房地产中介、住房租赁和物业管理的信用系统有待加强；房地产估价行为亟待规范。 本章首先对2010年11月至2011年10月的住房市场监管政策进行分析，指出2011年住房市场监管现状与问题。其次，利用中国住房市场监管指数对34个大中城市住房市场监管进行测度分析，从审批、监督和服务三个方面来考察住房市场的企业开办、住房土地、住房开发、住房销售、住房租赁和物业管理六大环节，并对各环节监管作出评价。分析结果显示：住房市场监管强度显著提高，大中城市监管效果明显。最后，就住房市场监管依然存在的问题提出政策建议。 一 住房监管制度分析 （一）住房市场监管政策分析 2010年初，中国房地产市场依然处于过热发展阶段。2010年第二季度，中央政府采用金融、税收等多种手段对住房市场进行调整，中国住房市场监管一方面继续加强建筑和房地产企业的准入清出审查，加强企业融资和差别化信贷监管，另一方面加大了住房预售监管力度，住建部提出加强商品住房预售行为监管，完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，住房市场出现短暂的回落。随后，在2010年8～9月，住房市场出现反弹，房价再现抬头迹象。于是在2010年下半年，政府密集出台了第二轮政策。2011年，尽管住房市场已有回落迹象，但是监管力度仍在加强，表现在住房土地、住房融资与税收、住房销售、住房租赁和物业管理等各个方面。 1.住房土地监管：调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位 2011年是住房土地监管十分严格的一年，监管的主要方向是保证住房用地和保障房用地的供给。国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位和商品房用地供应增长的计划。 2011年1月7日，国土资源部“全国国土资源工作会议”提出，完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管。3月11日，国土资源部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，一方面“控价格，防‘地王’”，坚持招标、拍卖、挂牌出让制度，进一步完善供地政策；另一方面编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地。4月14日，国土资源部发布《国家土地督察公告》，对保障性住房用地政策执行偏差，或者擅自改变保障性住房土地用途的行为进行批评。5月11日，国土资源部发布《2011年全国住房用地供应计划公告》，要求各地要对保障性安居工程用地实行计划单列，对落实保障性安居工程用地实行责任制。5月13日，国土资源部发布《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，提出严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地建保障房行为，同时坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。同一天，国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，在继续坚持和完善招拍挂出让制度的同时，推广“限地价，竞房价”、“限房价，竞地价”、“限定配建保障房面积”建“综合评标”等土地出让方式。5月26日，国土资源部发布《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求全国所有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。7月29日，国土资源部通报了2011年上半年国土资源违法违规线索和信访受理情况。从统计数据看，土地领域违法违规苗头性、倾向性问题比较突出，举报和信访的比例仍然较高，且以违法占地为形式的土地违法比例居高不下。8月，国土资源部印发《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》，要求在坚持国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点，试点期限为一年。省级国土资源主管部门要在试点期限结束后一个月内，开展总结验收工作。2011年，中国住房土地监管侧重于土地拍卖监管和保障房用地监管，中国住房土地监管进入新时期。 2.住房信贷监管：加强住房市场