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房地产标杆企业之采购管理【采购供应链管理资料】--第1页 欢迎阅读 【Word版，可自由编辑！】 房地产行业是一个综合性的产业，同时是一个资源整合的行业，从项目前期的产 品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备到广告宣传、园林绿化、装饰 等均需要采购。因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成 熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能 交房的不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的 地产企业必须认真关注和用心研究的课题。在这里结合我们在咨询过程中总结积累 的经验和与优秀企业的对比分析，对工程、材料、设备采购活动的管理进行一些探 讨。 房地产企业采购管理系统的组织结构 在我们接触的房地产企业中，往往在采购管理职能的界定方面存在一些这样或那 样的问题，归结起来主要有：集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展 要求，如对项目要求周期很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影 响到效率的提升；采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算， 缺乏采购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职 能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收集和更新职能。 1、房地产企业采购职能设置的原则 房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的 不同，而各有千秋。首先要解决的是采购职能的划分和权限的划分，另一个方面是 监督职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公 司是执行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限，使职权和责任明确界 定。而在非集团规模的房地产公司，则在不同的部门之间或与项目部之间进行划分， 房地产标杆企业之采购管理【采购供应链管理资料】--第1页 房地产标杆企业之采购管理【采购供应链管理资料】--第2页 欢迎阅读 但执行和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成本， 并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。 房地产企业采购部门的职能划分 在遵循以上原则的基础上，采购管理主体的划分应该有两个层面：一个层面上更 多的倾向于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管理流程、采购规范、 标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监督采购活动的实 施，同时建立统一的采购信息系统，达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应 商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品时获得优惠的 价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利能力，以应对今后地产行业 整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。 另一个层面是指采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计划、组织 工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和对现场材料、设备的管理、 数量核定等，其中项目工程的管理部门，如项目部、工程部等监督材料的验收和现 场材料、设备的管理。 两个层面上职能的划分也不是固定的，可以根据企业的规模等因素进行调整，建 立完整、系统的采购管理体系，但一般来讲，实施和监督的职能应该分离，以避免 因缺乏监督造成的采购管理的失控，避免给企业造成额外的损失。 采购流程的关键绩效衡量指标和关键点的确定 采购活动的目标就是要保证项目整体进度、质量和成本控制指标的达成，由此我 们根据房地产项目目标对采购流程的关键绩效指标进行分析，整理出如下的关键指 标作为对采购过程的控制目标的参考。在制定相关部门的绩效指标时可以参考制定。 1．采购流程的关键绩效衡量指标 类别 指标名称 定义 （数量） 实际使用数量与计划采购数量的比 采购计划的准确率 值 采购项目及时完成的数量与计划数 采购计划完成率 量的比值 （质量） 采购产品批次合格 采购产品验收合格的批次与实际采