物业管理权交接方案.doc

物业管理权交接方案 物业管理权交接方案提要:更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要发展商和业主委员会的支持,原物业管理公司的有效支持配合 物业管理权交接方案 更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要发展商和业主委员会的支持,原物业管理公司的有效支持配合,更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在更换问题上,有着深入的研究,并有多次案例和实践,从九九年至今,亲历的更换事件,便有七起,并全部参与了更换方案的制订。 根据我司以往经验,在更换前首先将必须考虑如下几个重点: 一、程序的合法性 物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益,负责监督检查物业管理工作的非法人社团,是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜,要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会,形成决议,使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。 二、协调相关方面的关系,取得中正第三方的支持 协调相关单位的关系,包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系,使其尽可能得取得一致性意见,对于顺利更换,尤为重要。 中正方的支持主要是指: 法律顾问,提供法律支持。 物管顾问、财务顾问,提供专业支持。 政府主管部门,提供政策支持,取得指导、支持,不可忽视。 三、具体交接工作安排 1.发展商负责书面通知,现在管物业公司解除合同日期,确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。 2.双方物业公司确认交接步骤及内容。 3.以书面形式发给每位业主更换物业通知。 4.在最大限度减低对客户服务影响的情况下,按步骤进行物业交接工作,并由第三方进行监督。 5.发展商与原物业公司的合同缮后事宜。 四、交接内容 交接中涉及的内容繁多:设计方案,配套设施,运行记录,外网联络,固定资产,管理费余额及管理基金等等。具体大块如下: (一)工程交接 1.成立接收小组,由交、接双方专业人员组成,指定工程验收负责人及各专业交验人员,一般由以下专业人员组成:电气、暖通、给排水、土建、电梯(如有)、锅炉(如有)。 2.召开工作会议,布置各专业组接收要求及具体事项。 3.接收工作要求 参照国家及行业标准,规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对,确保文件资料手续齐备,工程质量及各项技术指标符合标准。 4.物业交接工作程序 (1)接双方签定物业接收委托书,确定接收程序接收人员及接收时间。 (2)交方应提供的资料、文件。 1)图纸资料、文件、交接清单。 2)设备清单。 3)能源消耗情况(列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字)。 4)住户交纳能源费情况统计表。 5)备品备件、材料物品库存登记表。 6)设备运行记录。 7)交接班记录。 8)值班记录。 9)工具、仪表,维修设备登记表。 10)人员花名册。 11)设备维保合同(有效期内)。 12)维修费使用情况及盈亏。 (3)交接工作开始时,双主应签定物业交接协议书。 明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。 (4)交接工作中,双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查,并认真填写物业交接清单和运行试验记录。 (5)交接工作结束,双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题,双方应认真记录,协商解决办法,对交接中遇到的工程遗留问题,若不能马上解决,双方应签署备忘录,说明存在的问题,产生的原因、责任、解决的方法和时间等。 (6)钥匙移交 (7)设备交接顺序 1)变配电设备(变配电室)。 2)物业管理权交接方案提要:更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要发展商和业主委员会的支持,原物业管理公司的有效支持配合 来源自合同范文 3)燃气设备(调压站或调压装置、燃气表房)。 4)消防报警设备。 5)保安监控设备(含摄像、可视对讲等)。 6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。 7)运输设备(电梯)。 8)维修设备(工程维修用如,电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等)。 9)其它设备(电脑、办公设备、电开水器等)。 (各类交接清单见附件。) (二)财务交接 确定财务交接的日期,在正式交接之前,交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册;接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。 交接内容主要包括核实资产与负债;清理债权、债务;重新认定未执行的合同;银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付;原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。 交接方式上,应做到交付方对交接内容真实、明确;接收方对交接内容查证、清