龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报课件.ppt

龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报;“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。”;华坤道威期望和龙湖一起实现的 不仅仅是营销和品牌的业绩， 更希望共同为杭州打造一处 可以滋养浪漫和优雅的生活街区。;Ⅰ;;;;报告目的：认识下沙、了解市场;;杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。; 区位 ：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三面临水、14公里江岸线。 幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。 支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料 区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区 区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略 ； 区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心 。;下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园;区域发展历程 （实现从“建区” →“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）;下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 ;2006.6下沙十一五规划获得通过 下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城 。;交通规划—地铁、沿江大道、快速路规划使用，缩短了下沙与市中心的时间距离。; 规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单元(XS16)为716.56万平方米，中沙单元(XS17)为287.43万平方米 区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区，集行??、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现代化、生态型中心区。 规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所，居民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共交通为导向的用地布局，以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。 规划人口及各类用地指标：规划人口60万，建成区60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平方米，商业配套设施约300万平方米，同时，规划了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高层及超高层超100幢。）;——扮演角色;区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替;开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用 ;下沙大学科技园 — 杭州十大文化创意产业园 ;下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人），远景(2050年)68万； 目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口超过30万； 工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征，而人口构成也像它的地域组成一样，泾渭分明地分为三个群体。下沙人口30余万人，高校学生17万人，以产业工人、外来务工为主体的“新杭州人”10余万人，下沙本地居民3万人。 ;下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站，是杭州三个主要副城之一，是一个综合性的独立城区； 进过多年的开发，初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心，但目前仍处于快速发展期，伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人口结构的升级； 钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划，大大拉近与市中心的距离，城市地位不断提升； 下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将重点打造“金沙湖板块”，定位为下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD；;;世茂置业取得51号地作为第一家品牌开发商进入下沙 2007年7月25日;;区域内各版块主要典型项目一览表;从板块供应面积上看，项目所在的金沙湖板块以中小户型供应为主，而区中心板块和沿江板块由于受地段成熟度和景观资源的影响，大户型有一定体量的供应，面积跨度较大； 目前下沙区域各板块价格除了一线江景房外主要在18000元/平米以下，且板块内项目的同质化竞争严重。;进入09年以来下沙楼市异常火爆，也是杭州楼市首先复苏的板块，至今供给实现成交12019套，远远超过了供给的8311套,市场供不应求可售面积余额不断下滑； 在09年