海湾城价格策略报告课件.ppt

华粤·海湾城三批单位价格策略沟通报告;第一部分 项目本体及目标沟通;基本情况： 本项目7月28日第一批产品万人 哄抢开盘即热销九成；第二批9月14日开盘121套热销八成以上，两拨开盘在社会上已形成良好口碑，中高端楼盘形象逐步形成，在社会上具有较高美誉度、高性价比。楼盘规模大，地段较优，具有较强的综合优势，周边客户购买力强，以高端住宅形象示人。;项目市场口碑：高美誉度、高性价比;面积;01户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流；景观资源优秀，南望中心泳池；两个卧室朝南，房间面宽大采光通风好；北向单位赠送面积更多，同时朝向比04更佳；吹东南风！不对会所钟楼！;01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无仅有；3、东南向楼王看泳池绝无仅有！4、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！5、私享入户花园，引景入户享自然！6、房间飘窗赠送面积大，卫生间大气！7、北看泳池南看江！;目标！;第二部分 市场背景及竞争分析;整体市场;10-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推货，超过2000套，刚需产品及150左右面积段货量多，市场竞争激烈;智博E区;南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座90-130㎡新品，抢先金九银十前旺季开盘，均价9900元/㎡，开盘至今共成交84套。;八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价格口径在8千至九千，预计下月中旬开盘。;在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元/㎡ 88㎡小三房，价格区间13000—16000元/㎡ 100㎡大三房，价格区间15000—16000元/㎡ 最新动态：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡;聚焦在售竞品：沿海馨庭;聚焦未来竞品：绿地锦天华府;聚焦未来竞品：星星凯旋国际;首置产品市场小结;本案;罗马新都 推售货量：85套（2座,18层/2梯3户；6座，18层/2梯2户）160-180㎡，毛坯出售 折后均价：最高价格约10500元/㎡，最低价格约8800元/㎡ 折扣优惠： 5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折 销售情况：9.13内部??购22套，9.21开卖当日成交20套单位；销售率过半。 备注： 1、项目推售2期大积产品，位于园林中心位置，景观资源较好；2、此批产品已于5月份开始对外宣传，于8月初领取预售资格，9月底才开售，蓄客4个月之久，但开卖情况依然不堪理想，主要因为此批为大积毛坯产品，总价高，而目前项目区域配套尚欠完善，且受限购政策影响，改善型客户入市较为谨慎。;推售货量： 8号湾15座共114套（2梯3户/39层） 规模：项目占地约54万平方米，总建筑面积约200万平方米 折后均价：16283元/㎡。 折扣优惠：冻结5万95折，开盘累计9折 销售情况：9.18日下午5点30分开卖，当时现场约有25台客。截止晚上6点10分，消化约3成。目前剩余60来套，主要为190㎡ 客户构成：禅城和乐从的高级公务员、私企业主 。 备注: 01单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价 15200元/㎡ ，最高价16800元/㎡； 02单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价16500元/㎡ ，最高价18100元/㎡； 03单位建面152-154㎡，望中心园林，折后最低价13400元/㎡ ，最高价14700元/㎡。;户型;;户型;户型;东海银湾 推售货量：8月初推售大面积11-12#177㎡，共68套 折后均价：12800元/㎡，范围从12000-13500元/㎡ 总价区间204万-230万 目前销售53套，剩余15套 备注：9月14日推售84-89平米共128套（33层/2梯4户），开盘当天销售率过7成，目前仅剩少量余货。现正进行15#87-120㎡咨询登记 折后均价：整体均价12000-14000元/㎡（带2000元/㎡装修）10座01、03、04单位均价集中于12000-13000元/㎡，而02单位东南向望园景，单价突破14000元/㎡。;户型;推售时间 （或预计推售）;市场小结;第三部分 目标客户分析;成交客户中张槎、石湾区域客户占总数50%，说明已售单位成交客户还是以跟我们项目有地缘关系的客户为主，特别是周边区域原住民占比较多，其中张槎客户特别是之前做针织生意的客户、公务员资金实力雄厚，价格抗性小，是价格领跑者。禅城其他区域客户（含城南）总体占29%左右，并呈上升趋势，这部分客户主要受城区价格挤压来此选房，对价格、以及地段的抗性大。同时南庄及桂城客户分别