大理市房地产市场调研报告.ppt

第一百二十四页，共一百九十四页。 整体市场以4000——7000元的价格为主要价格段； 该价格段的产品主要集中在主城区，开发区和北城区有较少部分； 主要以刚性需求客户为主； 该类客户主要要求生活配套完善； 价格竞争市场评判 第一百二十五页，共一百九十四页。 住宅产品竞争评判 大理市目前在售产品类型： 从整个大理的各片区物业类型看，各片区或多或少都有小高层和高层产品，相对而言，主城区、北城区、开发区三个区域较多； 从建筑物的风格外立面来看，目前市场上新呈现的新中式风格，现代简约风格及地中海建筑风格普遍被市场所接受； 目前大理的建筑物大部分以白色为主色调，切合大理白族的民族风格特点。但近期新开发的一些项目改变了原有的特点，出现了灰色、蓝色、红色等为主色调的建筑物，也被市场所接受。 从市场上的户型面积看，有50平米段的公寓，80——110平米的两房或三房，120平米——150平米大三房或四房，150平米以上跃层或别墅。 第一百二十六页，共一百九十四页。 主城区前期产品的供应多以集资建房为主，部分新开发的项目都是以小高层和高层为主。 选择主城区的客户主要是考虑生活配套完善，医疗、教育等市政配套齐全。 从建筑风格来看，部分外地的开发商进驻大理后带去新的建筑理念，目前来看，现代简约风格比较受年青白领的青睐，地中海式风格在客群中容易被中年人士喜欢，新中式风格被中老年客群所接受； 从建筑的外立面来看，现代主义风格的高层和小高层的外立面在颜色没有太大的倾向； 目前50平米段的公寓户型属于投资型物业，80——110平米的两房或三房属于首改型物业形态，主要客群以年青白领为主，120平米——150平米大三房或四房属于升级改善型物业，主要客群以中年人客群为主，150平米以上跃层或别墅属于高端型物业，客群主要以中老年成功人士、私营老板、企业高管、外来购买客群等中上层人士为主。 未来极具有潜在竞争力的产品集中在现代风格的高层和小高层，面积集中在80—110平米之间。 住宅产品竞争评判 第一百二十七页，共一百九十四页。 产品类型以主城区的高层和小高层为主要竞争产品； 产品建筑风格的接受没有形成固定的趋势，所以需要一个引起注意并区别于市场的独特产品，引起市场注意； 主要竞争产品的面积区间集中在80——110平米之间，需要通过充分的空间利用，面积赠送吸引市场； 产品竞争市场评判 第一百二十八页，共一百九十四页。 客户竞争评判 客户流向分析 从购房客户群来分，主要分为三类：大理下属县市及乡镇客户、大理市区本地客户、外来客户 从大理下属县市及乡镇客户看，购买物业位置集中在主城区，购房主要考虑因素是生活的便利性； 从整个大理市本地购买人群看，购买客户主要选择北城区和开发区，以选择改善型居住物业为主； 外来客户购买选择以北城区、海东区为主，看重的是居住品质和投资潜力。 本地客户 本地客户 下属县市及乡镇客户 外来客户 第一百二十九页，共一百九十四页。 本地自主客户购房主要集中在主城区和北城区； 外地自主客户主要集中在城郊区和海东区。 投资型客户的购房区域主要集中在主城、北城、城郊、海东区； 对本项目造成客户分流的主要区域就是主城区和北城区。 客户竞争市场评判 第一百三十页，共一百九十四页。 同推货时间竞争评判 从大理房地产的开发状况看，主要集中在主城区，属旧城改造和城中村改造项目，共有6大片区，共计1763亩地。北城区共有3个改造片区，共计1140亩地。 旧城改造市政府预计要在两年后完成，所以站在推货时间看，两年后将有大量楼盘面市。 目前的旧城改造项目的用地性质都以居住和商业用地为主，所以将有大量的居住和商业楼盘面市。 第一百三十一页，共一百九十四页。 主城区旧城改造项目较多，都以居住和商业用地为主； 项目的改造时间预计在两年后，与本项目开发面市时间比较接近。 结合时间和产品看，如果本项目开发不能抢占市场时间将面临着很大体量的同类产品竞争，并且竞争对手从地段、配套等方面优越于本项目； 同推货时间竞争市场评判 第一百三十二页，共一百九十四页。 洱海传奇 洱海国际生态城 洱海龙湾 大理公馆 御培坊 洱海庄园 苹果城 清逸佳园 锦达豪庭 惠丰新城 梨花溪 感通别墅 银海山水间 小结：通过从区域、价格、产品、客户、推货时间五个方面的分析，发现本项目的主要竞争楼盘主要集中在主城区和北城区，其余区域仅有少部分产品对本项目形成竞争，但竞争力不强。 第二竞争区域 第二竞争区域 主要竞争区域 第一百三十三页，共一百九十四页。 重点楼盘分析 区域 价格 产品 客户 重点竞争楼盘分析思路 营销推广方式 竞争区域重点楼盘分析 第一百三十四页，共一百九十四页。 重点楼盘分析——惠丰新城概况 开发商：大理惠丰房地产开发有限公司 动工时间：2010年 竣工时间：2011年 占地面积：35