【年报】2022年房地产市场深度分析.docx

2022年房地产市场深度分析 走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们已 经站在2022与2022交界之处。 这一期，我们以“冲击波”为题，试图对来年的房地产市场， 做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走?还有 哪些待出的政策?保障制度将如何落地?金融信贷政策是否会有新 突破?开发商的进展策略会不会有变化? ……这些关键词和敏感的 话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2022年楼市大戏的主魂。 2022,将会怎样? 1.政策 “不平凡”的2022年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政 策一波紧似一波，当最终流入2022年的时间河流，调控威力将由此 前深海的低调酝酿演化成近滩的强大冲击。 回顾2022年，楼市调控内容包括旧政的推动(如70-90政策等)、 新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等),以及还未出台的新政 的预热与空转(如物业税等)。 虽然组合拳仍旧没有阻挡2022一骑绝尘的房价上涨之势，但 时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。 一些由强大的政策 后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士猜测，随着住房结构调 控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏 观调控效果将在2022年进一步显现。 信义房产分析师认为，2022年后续政策主要方向将从改善供 应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资 需求是持续的调控目标。其中，改善供应结构意味着中高端商品房供 应量削减，市场供应向保障性住房倾斜。 依据结构调控总方针，廉租房(户均50平方米)、经济适用房 (户均60平方米),以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满意 中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下(即保持 18亿亩耕地红线),新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的 住宅项目用地将被进一步压缩。 由此，2022年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中 90平方米以下住宅项目的土地、价格、安排受政府管控，面对市场 主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓舞；市场化部分，主要是大 面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为， 在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成 片土地升值空间较大。 打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重 要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门 极有可能连续固有的行政思路，从地方利益动身，连续在这一领域的 “消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破， 对供应增量的释放作用不大。 至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，由于涉及税基， 税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估， 由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难推断，目前专家仍 倾向于认为出台物业税的概率不大。 2.房价 让人扼腕叹息的坚挺房价，在2022年将要结束时最终有了些 许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市 房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%,涨幅连续比上月高1.0个 百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。 从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%,成交 量大幅萎缩，同比下降41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示， 深圳10月份新居均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城 市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石 公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，由于目前楼市价格高 企、品质一般的局面的确已经非常明显。 而此前，2022年始终被房地产从业者看作疯狂的暴富之年， 尤其是今年5月之后。从2022年1月到今年4月，全国房屋销售价 格指数涨幅始终在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野 马，直线上升。10月涨幅达到9.5%,接近2022年最高点。到11月， 涨幅破10.5%。这一趋势和社科院专家在年初猜测的5%左右形成了巨 大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50%。 但是，依据最近两个月的市场状况，专家猜测，2022年房价 不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能消 失肯定范围的调整。 多种迹象在印证这一猜测。12月3日至5日，中央经济工作 会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政 策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的 激活将进一步增加市场供应，缓解供需冲突。信义房屋估算，市场存 量土地最多可满意4至5年房地产开发需求。 “住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政 策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。”专家表示。 但阻挡其消失大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求 持续存在、经济持续景气