房地产限售政策实施原因及其影响研究.docVIP

PAGE 2 PAGE 2 房地产限售政策实施原因及其影响研究 【摘要】本文主要研究房地产限售政策实施的原因以及房地产限售政策实施对房地产市场的影响，从住房市场、租赁市场以及对政府财政收入影响这三个维度探究限售政策的影响。从住房市场端来看，房地产限售政策有利于减少二手供应，以及新房去库存，并且锁住流动性，打击炒房热度。从租赁市场端来看，房地产限售政策将有助于扩大租赁市场房源，一定程度上抑制房价上涨。从政府财政收入看，房地产限售政策的实施也有助于增加土地出让金收入。 【关键词】房地产限售；原因；影响 限售政策概况 限售政策作为对住房市场进行流动性管理的行政手段，要求住房持有者在购房后，必须持有达一定年限，才准予再次进行挂牌交易。 近二十年来，随着房地产市场的快速发展，住房价格也呈现快速上涨的态势。过快上涨的房价衍生出居民住房支付能力下降、住房投资品属性被不断强化、住房市场风险加大危及宏观经济稳定等一系列问题，诱发政府分别在2010年及2016年两度出台严厉的房地产市场调控政策。限售政策是第二轮房地产市场调控中限制新购入商品住房再转让行为的政策创新，旨在通过降低住房流动性来抑制投机性购房以促进市场稳定。 房地产限售政策对房地产市场产生影响的主要传导机制，即通过限制房地产商品的再次交易时间间隔，降低单位时间内的房产换手率，推高以“快进快出”为目的房地产投机者单位时间内的房产持有成本，从而将一部分投机需求挤出市场，引导市场预期回归理性，促进房价稳定，最后实现“房住不炒“的目的。 限售具体措施 在限售起始时间认定上，限售政策对限制转让起算时间的界定主要分为两个时间：取得不动产权证起算，或者从网签合同签订后起算。 在限售区域上，每个城市对限售区域范围的划定有所差异，其中分为全市域限售、主城区限售以及城市内部分区域限售。大多数城市采取前两种方式。 在限售对象上，即房子类型上，可分为针对新房、针对二手房和对全部商品住房限售。 在住房最低持有年限上，目前各城市规定为2到5年不等，部分城市则采取渐进式增加限售年限。 在限售主体上，存在个人买房和法人买房之分，而按户籍有本地户籍购买及非本地户籍购买的分别。尽管大多数城市将所有主体一视同仁，不过少数城市仍旧会依据个人与法人或本地户籍与外地户籍的差别进行不同的规定。 综上，各地政府作为宏观调控的主体，采取了多样性的方法来实施“限购“政策，以此来实现控制房价的目的。 限售令出台的原因 房地产“金融外部性” 房地产市场具有明显的“金融外部性”，极易使房地产市场泡沫化，造成房地产市场价格机制失效，使房价表现出自我实现、自我增强的“价格自我支持”特征。这些因素使房价变得敏感和易变，并且通过金融加速器的作用，进一步放大房价的波动性。房地产市场表现为群体的、不理智性的“买涨不买跌”或者“追涨杀跌”，即房价越高越有更多的人竞买，房价将进一步上涨；反之，房价下跌，大多数人却持币观望，房屋所有权人竞相出售，价格就会进一步下跌，这样会放大房价波动。 房地产投资属性和土地资源稀缺性给人形成房价“只涨不跌”的长期预期。当前，我国大量购入房产的消费者更多并非为了刚需，而是投资。房地产在具有理想增值，并且至少保值功能的现实下，越来越多的人们选择购买房地产来规避风险赚得利益。 房地产泡沫 房地产行业本身特点为资金量大，而金融行业作为一门在一定环境下对资源的时间、空间配置的行业，成为房地产业发展的依托。中国的房地产市场之前一直存在着“空手套白狼”的情况，即房地产开发公司直接向银行借贷，再向消费者转让后直接还款，从中赚取差价。但是随着疫情的进行，回款速度变慢，从而导致了大量房企暴雷，烂尾楼层出不穷。恒大，作为中国房企产行业的龙头，目前负债规模以及超过2万亿，并且在2021年9月正式宣告暴雷。 房价快速上涨，需要从供求两端进行抑制 2010年初“国十一条”的出台标志着上一轮房地产调控周期的开启，随后全 国房地产库存面积一路攀升，到2014年全国房地产市场库存达到近年来最高点， 这也标志着本轮市场调整基本步入尾声。2014年全国房地产销售面积较2013年的 房地产销售面积下降9.2个百分点，跌至10.51亿平方米；房地产销售额较2013年的房地产销售额下降6.4个百分点，跌至7.62万亿元。因此2015年3月30日央 行、住建部等多部委出台了旨在刺激房地产发展的“330政策”，但并未完全挽回 市场信心，全国房地产库存面积仍不断扩大，到2015年末全国商品房待售面积达7.2亿平方米。故在2015年12月底的中央城市工作会议上指出，2016年国家经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，“房地产去库存”也写入2016年政府工作报告。 但本轮房地产上行行情未能摆脱“一管就死，一松就乱”的乱象。这之后，各地政府率先从需求端下手，对房地产实行