物业工程部管理.pptxVIP

物业工程部目 录一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数 一、物业的分类与工程部的关系根据使用功能不同，物业可分为4类 （1）居住物业： 住宅小区 、单体住宅楼、 公寓 、别墅、度假村等 （2）商业物业： 综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所 （3）工业物业：工业厂房、仓库等 （4）其它物业：车站、机场、医院、学校 物业的分类与工程部的关系是： 根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置 现代工程管理理念： 融入市场、精简机构、一专多能 外部： 供电局： 申请用电量、定期电气设备检测、增容 劳动局： 特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检 环保局： 排烟、排污、噪声检测 局： 申请中继线 、网络 工程部与以下部门有业务关系 煤气公司： 申请煤气使用并接受管理 市政热力公司： 供给蒸汽自来水公司： 申请自来水的使用 卫生防疫站： 检查饮用水的洁净度 街道办事处： 门前三包卫生达标 维保公司： 冷冻机 电梯 内部： 行政 、客服、 保安 、办公室 、餐饮 辅医、 保洁 二、工程部的任务 1、执行、落实总经理制定的各项年度方案和工作目标 2、对物业供给能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造 三、工程部的管理工作 管理 ： 方案、人员、设备、运行、维修、资料工程部的管理工作 操作： 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态 1、方案管理 年方案、季度方案、月方案 能源方案 （能源消耗方案、(水电气 ) 节能方案） 维修方案 （检修方案、设备更新改造方案） 材料方案 （物品采购方案、材料消耗方案、 工具消耗方案、低值易耗方案） 方案管理 人员管理方案（人员培训方案、人员编制调整方案、 人员数量调整方案） 费用总额管理方案（根据上述管理费用，制定费用总额管理方案、 工资总额、各分项费用） 2、对人员进行管理 （1） 根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、 物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位 工程部组织机构设置是多种多样的， 要根据物业的规模和服务标准而设置：例如：酒店A、按专业系统设置方式 工程部经理秘书工程部副经理值班室电工水暖空调土建弱电锅炉库房B、按设备分区域的设置方式 工程部经理秘书工程部副经理调度空调组客房组餐厅组土建组库房组发配电组洗衣房组公共区组C、按管理性质设置方式工程部经理工程部副经理经理助理紧急维修技术组弱电组锅炉房土建组方案维修秘书库房D、按运行管理和维修分设的模式 工程部经理调度副经理副经理副经理运行管理日常管理方案管理客房维修餐厅维修公共维修空调专业电梯专业其它专业空调运行共电运行锅炉运行方案统计例如：物业E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万㎡左右工程部经理强电暖通综合值班室电工弱电水暖空调锅炉土建秘书F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万㎡左右工程部经理值班室电气工程师暖通主管暖通工程师综合主管土建工程师电气主管秘书空调锅炉库房综合维修强电弱电水暖（2）人员的招聘 招聘技术标准（其他标准由人事部门确定） 工程部经理：1、工程部经理应具备的素养 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、 熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测操作能力、 沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证 主管： 1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证员工： 1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证人员的搭配原则（主要指员工） 1、老中青相结合 老青各占10％～20％左右 2、技术高中低相结合 上下各占10％～20％左右 要有磨合期 一般操作在1～2个月 磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、 3、对设备进行管理 （1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂 行方法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将以下档案资料移交给中标企业： １．工程竣工总平面图；２．单体建筑、结构、设备安装竣工图；３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；７．房屋销售清单和产权资料