2022年惠州房地产市场总结及2023年展望研报.doc

2022年惠州房地产市场总结及2023年展望研报 惠州中原战略研究中心 2 0 2 3 - 0 1 - 1 1 版 权 声 明 数据类 咨询服务 专题类 城市地图 01 宏 观 形 势 当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境动荡不安，国内经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，拉动经济增长的“三驾马车”走势堪忧。 虽然当前经济发展依旧承压，但由于疫情管控政策已放开，一揽子刺激经济的政策也在逐步落地，预计疫情感染高峰过后，复工复产逐步正常开展，经济运行回到正常轨道，预计未来经济发展走势值得期待。 GDP增速季度走势（单位：%） “三驾马车”同比增速月度走势（单位：%） 数据来源：国家统计局 2022年第四季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：2022年四季度收入感受指数为 43.8%，比上季下降3.2 个百分点，收入信心指数为44.4%，比上季下降 2.1 个百分点；而在消费、储蓄与投资方面，倾向于“更多消费”的居民占22.8%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。 储蓄持续增加，投资不消费不振，这使得稳中偏松货币政策带来的流动性大打折扣，须警惕经济循环陷入流动性陷井。 收入感受与收入信心指数 居民消费、储蓄、投资意愿 图表来源：中国人民银行 纵观2022年，前半程需求端政策及需求端信贷环境持续优化，公积金、补贴、棚改货币化安置、放松限贷等一系列政策纷至沓来，但由于疫情影响、经济承压、收入不稳、预期不佳等基础因素影响，使得政策效果不佳，房地产市场仍旧低迷；年中房企暴雷及楼盘烂尾新闻频频见诸报端，使得购房需求进一步萎缩，同时也给金融系统带来较大风险，自此，从三季度末开始，中央多部门接连推出重磅利好政策及措施，给供给端带来极大支持，以期防范系统性金融风险，稳定房地产市场预期，保证房地产市场平稳健康发展。 ? 公积金宽松、购房补贴 ? 多孩家庭购房支持 ? 棚改货币化安置 ? 放松限贷（包括降首付降 重 利率） 需 ? 放松限购 求 ? 放松限售 ? 土拍规则优化 ? 减免房产交易税费  年中房企暴雷及楼 盘烂尾项目频发， “保交楼”成为重 中之重，自此开展 一系列对供应端的 金融支持。  保交楼为重中之重 支持刚性和改善需求 防范系统性金融风险 金融16条 三支箭 内保外债 土拍托底  后 半 程 侧 重 供 给 端 发 力 从前11个月各城经济数据看，大湾区各城经济普遍增长，除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外，其余湾区城市呈低增速，惠州经济增速湾区第一。从三驾马车看，前11个月投资和消费湾区九城普遍表现低迷，深圳、佛山和中山的出口增速表现强劲，而惠州出口增速为负，为湾区倒数第一，经济复苏压力较大。 2022年1-11月粤港澳大湾区经济运行数据 2022年 同比 2021年 规模以上工业 同比 固定资产投 社会消费品 同比 出口 同比 城市 前三季度GDP 前三季度GDP同 资同比 增速 增加值 增速 零售总额 增速 总额 增速 总量 比增速 增速 香港 18693.15 -1.4% 7.4% —— —— —— —— —— —— —— 深圳 22925.09 3.3% 7.1% —— 5.60% 7.10% 8841.18 2.30% 19704.10 15.20% 广州 20735.40 2.3% 9.9% 4737.84 2.80% -1.80% 9496.86 1.90% 5666.77 -2.30% 佛山 8850.10 2.9% 11.4% 5185.74 1.80% -3.9% 3325.99 1.50% 5144.69 11.07% 东莞 8001.18 1.9% 9.1% 4743.68 -0.70% 2.60% 3880.38 0.90% 8588.20 -1.70% 惠州 3800.70 4.3% 12.0% 2205.58 7.20% 10.30% 1865.79 3.20% 1866.50 -3.10% 珠海 2864.07 2.1% 9.1% 1353.73 8.30% -9.40% 958.04 0.00% 1769.86 3.30% 江门 2669.12 3.3% 10.3% 1234.49 3.00% -1.20% 1210.51 2.70% 1323.70 -0.30% 中山 2594.81 1.2% 11.5% 1254.32 -1.80% -1.80% 1470.03 4.90% 2153.70 8.10% 澳门 1117.36 -28.1% —— —— ——