2022青岛房地产趋势分析及展望g_20230111092025.doc

2022青岛房地产趋势分析及展望 易居企业（中国）集团有限公司克而瑞｜青岛机构 2021预测与应验情况 维度 2021年预测 2022年实际情况 是否应验 ? 中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变。 ? “房住不炒”总基调不变，房地产业支柱地位。 √ 政 ? 住房消费支持政策“应出尽出”，限制政策大范围松绑或退出， × 策 ? 政策“适度纠偏”，双向调节 购房成本显著降低。多地限购松绑；“三箭齐发”，房企融资 环境显著改善。 ? 房地产税试点或将落地，短期将进一步影响购房者预期。 ? 中央明确表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 × ? 集中供地导致的集中上市，结合人才住房供应，将在一定程度带 ? 集中供地增至四批次 √ 土 来供应端压力，市场竞争加剧，区域房价承压 ? 2022年产权型人才住房建设筹集计划不再执行 ? 高新区刚需产品受冲击严重 地 ? 青岛主要的刚需置业目的地城阳、原胶南土地出让规模高，叠加 ? 城阳新增供应平价跑量吸纳主城外溢，原胶南大规模新增供应 √ 降息预期，轨交规划，两地新增宅地可能加快入市，平价走量 发生价格踩踏，去化不理想 ? 市场交易额可能出现近7年来首次下滑 ? 全年商品住宅成交额同比下滑10% √ 市 ? 城市发展方向转向，远郊项目若不低价走量，将高位横盘，市场 ? 降价项目去化速度明显提升，市场进一步分化 √ 分化进一步加强 场 ? 产品力不一定能够穿越周期，但是决定输赢 ? 金茂府、瑞源等产品力较好的项目，开盘去化较好 √ 2022年度关键词 保交楼 救市 裁员 支柱产业 三箭齐发 负债表缩表 平台托底 城市更新 转向改善 周期转向 LPR 政策松绑 …… 关键词|保交楼 保交楼上升为民生问题，稳定大于一切，现房销售成为营销手段 中央 地方 2000亿“保交楼”专项借款 专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。专项借款采取城市统借统还模式，即以城市为单位借入、使用、偿还。专项借款计入地方政府债务。原则上，地方政府借款期限不超过3年。资金最终严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。 2000亿“保交楼”专项贷款 至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。  郑州 推出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。由中心城市基金下设立100亿元房地产纾困专项基金，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。 青岛西海岸新区 现有 17 个“已售逾期难交付在建房地产项目”，尚需 110.6228 亿元方可交房。为确保后续建设资金全部用于上述项目建设，拟聘请第三方造价咨询服务企业，对项目前期工程量完成情况进行造价割算，并对后续项目建设和拨款进度进行全过程造价控制。 南宁 南宁市平稳房地产基金正式设立，基金首期规模30亿元，该基金以政府主导、市场化运作为原则，围绕“保交楼、稳民生”开展工作。 …… 关键词|三箭齐发 稳定房地产融资现金流，逐步打开信贷、债券、股权融资，希望解决房企的“输血” 问题 第一支箭：信贷 11月23日，中国人民银行、银保监会发出《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“金融16条”。 其中明确，将稳定房地产开发贷款投放。自“金融 16 条”落地后，10 余家银行为房企提供授信总额已超2 万亿元 第二支箭：债券 中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。实际上，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向。此外，中国银行间市场交易商协会陆续受理龙湖、美的置业、新城控股200亿元、150亿元、150亿元储架式注册发行 第三支箭：股权融资 5条股权融资方面的调整优化举措包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用 关键词|平台“托底” 与其他类型房企相比，城投平台在集中供地中体现出了较为“反周期”的拿地走势 22年全国城投平台公司拿地金额 22年全国城投平台公司拿地金额占比 22年青岛平台公司拿地金额（含 22年青岛平