物业工程管理概述.pptxVIP

物业设备设施管理概述;一、物业设备设施管理概念;“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为假设干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。;建设工程全寿命周期;物业管理在建设工程全寿命周期中的位置;《物业管理条例》 国务院2003年6月8日公布的第379号令《物业管理条例》中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。;“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供给以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成局部。;国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。;注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、标准化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备平安运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和开展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 ;3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； ; 确保工程使用平安; ☆物业设备设施是否完好的要求： ①设备运转正常 ②设备技术资料及运转记录齐全 ③零部件完整齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 ;二、物业设备设施管理的内容;二、物业工程（设备设施） 管理的划分 以工程为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段： ;1、前期物业工程管理 建设工程施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对工程现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作） 时间节点： ;前期物业工程管理的内容;人员管理制度 设备管理制度 ;人员管理制度 ;人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。 ;工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修方案、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 ;4、维修人员（技术工人） 各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证书上岗。 5、工程文员 ;物业设备设施管理工作流程;物业设备设施平安管理;物业设备设施应急预案;设备设施管理制度;物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 开箱验收报告 ③ 产品质量合格证明书 ④设备使用说明书 ⑤ 产品技术资料（维保资料、厂家培训资料等） ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告 ;（2）设备技术资料 设备技术资料包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 ;设备操作规程 ①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ② 对操作人员进行专业的