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(三)公共区域市政基础设施建设费用 本部分费用是指在土地一级开发区域内,各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。 应在不同阶段根据控制性详细规划,或修建性详细规划, 或初步设计图纸,或施工图纸,参考相应工程的估算指标,或概算定额,或预算定额测定。 第三十一页,共七十页。 (四)区域内公共环境景观建设费用 包括:绿化(花草、树木的种植)、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 本部分费用是指在土地一级开发区域内,各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分,应在不同阶段根据控制性详细规划,或修建性详细规划,或初步设计图纸,或施工图纸,参考相应工程的估算指标,或概算定额,或预算定额测定。 第三十二页,共七十页。 (五)区域内公共配套设施建设费用 包括:市政管理用房建设费用;机动车停车场(库)、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。 在不同阶段根据控制性详细规划,或修建性详细规划,或初步设计图纸,或施工图纸,参考相应工程的估算指标,或概算定额,或预算定额测定。 第三十三页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 包括: 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 项目后评价费用 其他 第三十四页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 1、工程监理费 1996年1月16日,北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》(京价收1996第043号),规定:实行监理的工程,监理费按工程的总造价百分比计取,用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2%计取。 第三十五页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 2、 竣工图编制费 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定:编制工程施工图预算的,按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费;编制工程竣工图的,按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。 第三十六页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 3、 建设期区域管理费用 包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后,即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理,需要做多少面积的临时绿化,整个区域的建设期几年等,再据以测算相应费用。 第三十七页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后,形成了大量的资产,而这些资产的管理主体比较复杂,例如:道路、水、电、(天然)气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位,产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后,可能还会对资产进行一段时间的照管,对有些项目还要从社会利益角度出发,进行运营。为此,土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况,千差万别,不一而足,须慎重对待,认真估算。 第三十八页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 5、项目后评价费用 指在土地一级开发工作完成后,由土地一级开发主体组织,委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算 。 第三十九页,共七十页。 (六)工程建设其他费用 6、其他 指其他归属项目前期及其他费用的项目。 比如:委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等 。 污染区域,还需要环境整治费用。 第四十页,共七十页。 (七)管理费 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费,包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。 2005年8月3日,市国土局发布了关于印发《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的通知 京国土市[2005]540号文,其中第十三条规定:土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 第四十一
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