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1 绪论 1.1研究背景及研究意义 1.1.1 研究背景 1.1.1.1房地产投资信托基金的发展历程 房地产投资信托(Real Estate lnvestment Trusts，以下简称REITs) 在发达国家或地区的房地产市场已经非常成熟，其最早产生于20世纪60年代的美国， REITs在美国成立初期主要是为了解决房地产业从商业银行获得间接贷款难的问题，REITs在国外有很长的历史，在亚洲的一些发达国家先后成立了REITs市场，目前REITs已经在世界范围内得到了长足的发展。九十年代末期，中国内地房地产获得了较大规模才成长，近年来得到了蓬勃发展，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源，房地产业己经成为我国国民经济的重要产业支柱，取得了令人瞩目的成绩，但也存在房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖的问题，没有形成合理风险分担的机制，实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险，而对于房地产开发商而言，无论是房地产投资，还是房地产融资，没有一个长期的资金市场来融通是很难想象的。特别是但是近年来，随着中国产业结构升级和经济转型的发展，经济增速明显放缓，我国房地产企业的自有资金比例较低，房地产业融资渠道单一，房地产企业融资来源中70%左右的资金来自银行的间接融资，房地产融资市场的发展却步履维艰，房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上[1]，为了防止房地产泡沫的硬着陆，预防房地产市场的风险最后转移给商业银行，国家的宏观经济政策陆续出台，但是并没有解决房地产企业融资难的问题，除了通过商业银行获得间接融资外，房地产企业应积极地到资本市场上寻求新的投融资渠道， 同时为中小投资者提供进入房地产行业投资的机会。 1.1.1.2 发展房地产投资信托基金的现实需要 实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房地产市场，发达国家房地产企业的资金来源中，房地产证券化则是培育房地产资本市场的重要途径，只有20%左右才是银行贷款，40%左右的资金来自房地产基金，大约有40%左右资金来自私募基金[2]，将民间的闲散资金引向房地产市场，剩下的因此发达国家银行体系风险相对小。由于房地产业对我国经济发展起着举足轻重的作用，没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现的，选择合适的融资组合、开拓多元化的房地产融资渠道、开发新的房地产金融工具，已经成为中国房地产业发展一个急需解决的问题。 1.1.2 研究意义 1.1.2.1理论意义 随着经济的发展，我国房地产行业在几轮调控下，对于房地产企业存在银行贷款抵押质押要求严格，贷款利率高等问题，制约了房地产企业的融资。经过多方研究和论证，认为房地产市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，人民银行、银监会、证监会开始联手积极研究在国内推出房地产投资信托基金产品的可行性先进了阐释， 2005年，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，推动了内地的房地产信托投资基金的方案设计，成为内地第一只房地产投资信托基金， 2008年国务院发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》指出，发展房地产信托投资基金、股权投资基金等多种融资形式，通过拓宽房地产企业融资渠道，创新融资方式，从宏观大局出发，着手开发出有长期市场生命力的信托产品。我国信托行业起步相对比国外来讲比较晚，对于房地产投资信托基金的专业研究我国还处于初级阶段，房地产投资信托基金的形式不够多样化，因此需要对房地产投资信托基金发展中的问题进行分析研究，希望能够通过研究，能利用房地产投资信托基金的不同模式做法，进行分析、对比，提出政策建议，得出适合我国发展房地产投资信托基金的模式。发展房地产信托投资基金可以完善中国的资本市场，有利于中国形成多层次的房地产融资市场，完善房地产投资和中国金融的相关理论。 1.1.2.2 实践意义 发展房地产投资信托基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，符合商业地产长期持续经营的资金需要，使得房地产企业的资产能够盘活利用，能够解决房地产企业融资问题，分散了银行的风险，加快建设资金周转。同时， 房地产投资信托基金通过建立基金这样可以扩大抵押贷款的范围，有利于扩大扩大了投资者的投资渠道。房地产开发企业只有以股本融资为主，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，用公开发行收益凭证的方式设立REITs才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，才能解决风险和收益匹配的问题，使得房地产开发商通过资本市场直接筹资而无需向银行贷款或透支。同时，REITs有利于提高我国资本市场的运作效率，使社会大众能够获得来自房地产业的高收益，建立公正合理的全民利益共享机制， 有效缓解我国房地产业过度依赖商业银行贷款的局面，化解金融体系的系统风险