定编-房地产参考文件.docxVIP

PAGE 6 房地产开发公司定编报告 金泰地产总部人数及类别结构建议 集团主业员工总人数建议 根据太和公司双因素模型（依据开复工面积和项目情况结合项目难度系数测算员工总人数，人数误差范围+5%），计算公式：房地产公司主业总人数=开复工面积*系数+∑（项目规模*规模系数*难度系数） 公式中开复工面积系数=0.000169 表一：不同规模项目定编规模对应系数 项目规模 <10万 10-20万 20-30万 >30万 规模系数 0.000297 0.000191 0.000169 0.000157 难度系数 1（0.8—1.2） 注：本测评方案选取难度系数为1。 金泰地产计划2015年开复工面积为110万平米，合计共6个项目（小于10万平米2个，10-20万平米1个，20-30万平米1个，大于30万平米2个）。 根据计算得出金泰地产公司主业员工总人数为380（1+5%）人，即361人至399人。 金泰地产总部员工基础人数编制建议 根据规模企业市场数据，房地产公司总部人数=主业总人数*规模企业总部占比的市场分位值  表二：标杆企业总部人员编制占比市场分位值 市场分位 25P 50P 75P 总部占比 20.9% 27.3% 39.1% 规模企业直管项目越多，总部人数占比越高。金泰地产在现有未开展直管项目的管理状况下，建议总部人数以低分位（25P）标准进行计算。 以公司主业人数计算361人至399人计算，规模企业总部占比的市场分位值=20.9%，总部人数约为75至83人，以380人计算时，总部大约为79人。 优秀房企用工结构分析 为有效编制岗位人数，提供合理建议，项目组选取了5家以运营管控模式为主的房企总部的人配数据进行对比。这5家公司为：华业地产、远洋地产、新华联置地、金隅地产和K2地产。它们都有数年的直管项目经验，已经形成成熟的管理模式和稳定的人员配置结构。这5家公司2014年在北京直管项目开复工面积均值约为35万平米。 经过统计计算，运营管控模式的标杆房地产企业总部人数占集团主业人数比均值为14.3%，总部中高层占比为23%。 标杆房地产企业总部用工结构数据见表三。  表三：标杆企业总部人员结构 职能类别 人数占比 高层 5.3% 人力资源类 5.3% 财务管理类 9.7% 行政支持类 7.1% 营销策划类 15.0% 战略发展类 1.8% 经营计划类 1.8% 客户服务类 6.2% 内部审计类 1.8% 法律事务类 1.8% 信息技术类 1.8% 设计研发类 14.2% 工程管理类 7.1% 成本控制类 5.3% 前期开发类 5.3% 招标采购类 4.4% 投资管理类 3.5% 风险控制类 2.7% 总计 100% 为了更有针对性，与金泰地产总部岗位类别不相关的岗位未计入表三。 由于每年总部人员数量会根据直管项目的规模与数量不同而调整，为便于人员数量的参考，项目组分析了这5家房企减去直接参与直管项目工作的人员（均值为34人）后的总部用工结构数据见表四。 表四：标杆房企总部基础人员结构 职能类别 人数占比 高层 7.5% 人力资源类 7.5% 财务管理类 11.3% 行政支持类 10.0% 营销策划类 8.8% 战略发展类 2.5% 经营计划类 2.5% 客户服务类 8.8% 内部审计类 2.5% 法律事务类 1.3% 信息技术类 1.3% 设计研发类 10.0% 工程管理类 2.5% 成本控制类 5.0% 前期开发类 5.0% 招标采购类 3.8% 投资管理类 5.0% 风险控制类 3.8% 总计 100% 对标优秀房企，金泰地产定编建议 总部与优秀房企标杆对比参考 以优秀房企各类别人员比例（表四：未含直接参与直管项目人员）作为对标参考，项目组对金泰地产总部人员总数及各部门人数进行了测算，测算出金泰地产总部各部门基础人数见表五。  表五：总部部门人员数量参考表 部门 人员编制区间 编制中间值 现有人数 人员变化 高层 5.6-6.2 6 11 -5 产品研发中心 7.5-8.3 8 0 8 运营中心 9.4-10.4 10 12 -2 品牌营销中心 10.3-11.4 11 16 -5 项目管理中心 5.6-6.2 6 7 -1 客户服务中心 6.6-7.3 7 14 -7 财务部 8.4-9.3 9 13 -4 人力资源部 5.6-6.2 6 6 0 审计内控部 2.8-3.1 3 7 -4 安全监察部 2.8-3.1 3 5 -2 综合办公室 9.3-10.3 10 20 -10 其他人员 　 8 -8 总计 75-83 79 119 -40 金泰地产总部未来开展直管项目时，部分岗位需增加相应人员配置，项目组根据房地产开发数据统计分析后给出了人员配置建议见表六，其他部门人员变动可根据实际情况调整。 表六：直管项目人