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土地经济评价 土地经济评价概述 农用地的等级评定与估价 城镇土地分等定级 德国的土地经济评价 （1）土壤分类 （2）土壤评价 （3）气候的校正 （4）综合评分 不同国家的土地经济评价工作 前苏联的土地经济评价 （1）确定基数产量和基数费用； （2）计算土地评价指标和分等； （3）对各个经济单元进行评价； （4）编写评价材料。 不同国家的土地经济评价工作（Cont.） 中国的土地经济评价 （1）调查被评价单元的自然、经济属 性资料； （2）调查种植业方式和结构； （3）测算投入产出状况； （4）综合评分； （5）写报告。 不同国家的土地经济评价工作（Cont.） 农用地的等级评定与估价 毛利分析法（gross margin analysis） 现金流量贴现分析法（discounted cash flow analysis） 综合分等法 农用地的等级评定与估价 一个区域的土地经济计算或估价，其基本原理就是进行投入产出分析（制定投入产出表）。 毛利分析的步骤 A.?选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择； B.?估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等； C.?估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等； D. 确定投入和产出的价格； 毛利分析的步骤（Cont.） E.?固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）； F.计算毛利和纯收益 毛利=收益—可变成本（B项） 纯收入=毛利—固定成本 纯利润=纯收入—不可估量的费用（农场 及成员的劳力、风险等）； 毛利分析的步骤（Cont.） G. 分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）： H. 划分土地的适宜等级： I. 与经济目标比较； J. 给出决策依据。 种植业中成本与收益关系 种籽 肥料 农药 机械操作 临时劳动力 杂项 建筑物和机械折旧 劳力 管理开支 租金、税 农场主及其家庭的劳力 风险 成本 可变成本 固定成本 不可估量费用 收益 减 减 减 等于 等于 等于 总产出 毛 利 纯收入 纯利润 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） 工作步骤： （1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。 农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培1hm2。这样，选择的利用方式为2hm2玉米和1hm2烟草。 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） 工作步骤： （2）估算变动成本（经常性投入） 变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） （3）估计农场的固定成本 固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中，农场的固定成本总额为150￡，则单位面积的固定成本为50￡/hm2。 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） （4）估计产值（或产出） 估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。 （5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出） 毛利＝产值－变动成本 净收入＝毛利－固定成本 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） （6）进行适宜性评价 假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200￡/hm2为S1；150－200￡/hm2为S2；100－150￡/hm2为S3；小于100￡/hm2为N。 对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2、烟草为S1； 对于沙质土壤，玉米为S3、烟草为S1。 农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例） （6）进行适宜性评价 假如农场的目标纯收入为为300￡，则对于拥有3hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜的，而对于3hm2沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。 农场毛利计算法 土地利用 肥沃土壤 沙质土壤 玉米 烟草 玉米 烟草 肥料投入（kg/hm2） 肥料价格（￡/100kg） 其他变动成本(￡/ hm2) 变动成本合计(￡