中原地产天津利海小站全程营销策略报告.ppt

策略分解 营销策略 沙盘制作中运用实木材质，尽显中式别墅高贵品质。 沙盘内小品等细部的精雕细琢体现项目对细节的注重。 主体建筑与背景绿色的协调 特色沙盘 第九十五页，共一百五十二页。 策略分解 营销策略 5、活动、开盘 第九十六页，共一百五十二页。 开盘活动 营销策略 开盘活动 以突出中国文化特色的庙会开场作为吸引点，达到热闹的开盘场景，渲染热销的现场氛围； 开盘期间每天以不同的主题活动吸引客户参与； 活动对象：认购客户、意向客户 第九十七页，共一百五十二页。 开盘认购 营销策略 活动形式： 不以大活动为主，认购当天为到访客户准备茶点、饮料，提供轻松的卖场气氛，有助于认购； 活动说明： 售楼处卖场气氛的营造，造成认购轻松、愉悦的气氛； 第九十八页，共一百五十二页。 农业示范园 营销策略 活动目的： 结合当地农业示范区特点，组织准客户、意向客户、业主生态农业体验活动，；感受区域的良好生态环境。 活动说明： 种植柿子树、苹果树、组织采摘；形成良好的氛围，从而加强对区域的认可度。 第九十九页，共一百五十二页。 策略分解 营销策略 推广费总销售额2%计，约700万 费用包括 类别 具体内容涉及 预算(万元) 比例 媒体推广费用 （203万） 29% 　 报纸 天津日报、今晚报 70 10% 网络 搜房/焦点房网/网站制作以及广告发布新闻宣传 21 3% 户外广告 小站通往大港、津南路牌 84 12% 小众媒体/短信 短信、直投/高档酒店等 28 4% 活动推广费用 （231万） 33% 　 　 项目区域炒作活动 借势小站练兵园，进行宣传推广 35 5% 项目徽派风格炒作 借势小站整体徽式风格，进行炒作 42 6% 品牌推广活动 树立公司品牌及项目品牌 35 5% 客户互动活动 项目分阶段鉴赏会、体验活动/利海会客户维系 21 3% 外展场使用 拓展客户资源/项目展示 98 14% 销售物料费用 （21万） 3% 楼书/折页/海报 楼书/折页/户型单张/手提袋等（少而精） 21 3% 现场包装 （175） 25% 销售中心 模型/洽谈桌椅/吧台/展板等 147 21% 销售通路及样板示范区 导示牌/现场围墙/绿化/景观 28 4% 广告公司费用 （70万） 10% 设计制作费用 4万/月　 70 10% 第一百页，共一百五十二页。 市场比较法说明： 第一步：选取参照系，选取市场中可比项目为参照系。 第二步：点对点分析，基于地段、周边景观、人文资源、产品创新、项目规模、品牌等原则选取以下已售楼盘打分并确定权重 第三步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格 第四步：计算动态价格，根据市场发展态势，计算项目动态价格 项目定价 基于本案的特殊性，在本案的定价中，主要采用市场比较法来进行项目定价。 基于项目产品类型、所处区域、推售节点等因素，选择天山水榭花都、天嘉湖、星耀五洲、京津新城、团泊庭院三个项目为本案定价主要参照系。 第一步：选取参照系 第一百零一页，共一百五十二页。 项目定价 第二步：点对点分析 第三步：静态价格计算 本项目住宅静态市场比准价格为： 8624元/m2 　 地段（15） 景观资源（20） 人文资源（15） 产品创新性（20） 项目规模（10） 配套（10） 项目品牌（10） 总分 比准系数 天山水榭花都 10 13 10 12 8 5 5 63 0.95 天嘉湖 12 15 6 12 8 6 6 65 0.98 星耀五洲 12 18 7 15 10 10 7 77 1.17 团泊庭院 12 16 5 14 9 6 6 67 1.02 京津新城 8 15 8 15 10 6 8 70 1.06 本项目 10 13 12 18 5 3 5 66 1 楼盘名称 参考价格 (元/M2) 比准系数 比准均价(元/M2) 权重值 天山水榭花都 6400 0.95 6705 25% 天嘉湖 8300 0.98 8469 20% 星耀五洲 10500 1.17 8974 35% 团泊庭院 11000 1.02 10784 10% 京津新城 11000 1.06 10377 10% 本项目 8624　 --- 　 100% 第一百零二页，共一百五十二页。 本项目住宅动态市场比准价格为： 9486元/m2 考虑到： 天津房地产市场价格整体成上涨趋势，目前市场处于低潮，观望情绪比较强烈，短期内价格平稳；长期价格看涨。 项目呈现后价值会逐步提高 项目所在的小站镇练兵园的文化价值会得到更大的认可 天津房地产市场价格年均增幅为9%-15%；别墅涨幅比例10%以上 天津商品住宅历年供应及成交情况（2003-2007） 数据来源：天津市