留仙洞总部基地城市设计20140809（修改版）.ppt

距离基地最近的商业设施位于东侧1.5KM的西丽镇，为西丽片区级商业服务中心，有天虹、人人乐等大型商场和超市；其次位于新高路的366大街属居住区级商业中心，以餐饮、零售为主，距离基地1.1KM。 根据《深圳市南山10-020304号片区[西丽中心区地区]法定图则（草案）》，未来将以西丽北路为核心建设大型商业设施，为留仙洞总部基地以及西丽片区提供商业配套。同时1街坊和2街坊规划有大型商业综合体，也可以作为总部基地自身配套。 基地周边商业服务设施分布图 商业设施 规划范围 图例： 西丽中心 人人乐 天虹 西丽天虹 西丽中心 南蓉大酒店 西丽人人乐购物广场 永标大厦 四、商业设施 03 04 留仙洞总部基地 根据对留仙洞周边土地利用现状和权属分析发现，近期新住宅的供应主要通过权属清晰、建设量较少的城市备用地来实现，预计供应约1万套；远期住宅主要通过周边城中村的城市更新来增加。总的来说，留仙洞总部基地周边住宅近期供应不足。 基地周边住宅供应分布图 现状旧村用地 现状住宅用地 规划住宅用地 近期住宅供应 远期住宅供应 图例： 项目 入市时间 总建面 物业形态 住宅与公寓总套数 主力户型 预计价格 天悦南湾 2013下半年或2014年初 8.6万 住宅、公寓、商业 900 89平三房 预计单价2.5万-3.2万； 预计总价：200万以上 宝能城 2015年 44.72万 综合体，包含五星酒店、住宅、商业 2000 89平以下户型为主 塘朗站地铁项目 2014年 53万 保障房、商品房、公寓、酒店 可售三栋商品房、一栋公寓 —— 博林海德城 2014年 37万 综合体，包含五星酒店、住宅、商业 1994 90平左右 科大雅苑项目 2014年 17.6万 住宅、商业、幼儿园 约1000套 90平左右 水木丹华 2013年6月 15万 高层住宅 924 88-288的三-五房 合计 约8000套 西丽片区近期住宅供应表 博林海德城 天悦南湾 水木丹华 五、住宅供应 05 06 留仙洞总部基地 （二）交通支撑专题 预测思路与方法 预测前提 背景交通量预测 片区机动车交通量预测及支撑分析 （一）预测思路与方法 （1）预测年，片区交通量可分为两部分：背景交通量与基地生成交通量。前者为基地生成以外的其它交通量，需结合过境交通量及周边用地开发产生交通量综合分析预测；后者为片区建成使用所产生的交通量，需结合片区开发规模和性质分析预测。 背景交通量则采用趋势分析的综合预测法，片区生成交通量预测方法有全方式交通生成率法、小汽车发生吸引率法和人次出行率法等。背景交通量叠加片区生成交通量后得到规划年片区内预测交通量。 （二）预测前提 预测前提根据轨道交通建设情况，分为两种情景： 情景一： （1）预测特征年为2020年； （2）除本片区地块外，其它地块按《大沙河创新走廊重点更新片区城市更新专项规划》的用地规划开发建设； （3）片区路网按《大沙河创新走廊重点更新片区城市更新专项规划》及《留仙洞总部基地详细规划》建设。 （4）轨道5号线、7号线开通运营，轨道15号线、17号线及深惠城际线未建成。 情景二： （1）条件1至3与情景一相同； （2）轨道5线、7号线、15号线、17号线及深惠城际线开通运营。 （三）背景交通量预测 背景交通量是指不考虑片区开发建设的前提下，预测特征年片区周边道路交通流量。背景交通量预测方法有三种：累加法、交通模型法或增长率法。累加法适用于交通增长适中、预测年限不长（小于10年）、区域内的开发建设比较确定的情况；交通模型法适用于片区所在区域已进行过系统的交通分析并建立起较为细致的交通规划模型的情况；增长率法适用于预测时间不长、增长变化不大、增长趋势稳定的情形。 从片区实际情况及片区所处的地理位置角度考虑，片区处在南山西丽区，片区周边用地发展平稳。因此，片区周边路网采用增长率法进行背景交通量预测。背景交通量增长率参考《深圳市综合交通年度报告》历年主要境界线交通量统计值。 近年，随着全市机动化水平不断提高，中心城区日均交通量持续增长，但是，受轨道二期开通及公交供应水平提高的积极影响，机动车流量增幅有所减缓，主要境界线的增长率约为3.85%-8.10%。综合分析留仙洞片区的交通区位和周边交通出行条件，确定片区外围主要道路的增长率约为5%-7%。规划新增道路的背景交通量按邻近地块类似道路的现状交通量进行类推。 未来年，片区周边新建项目包括深圳市中兴通讯股份公司“中兴通讯工业园”项目及TCL光电科技（深圳）有限公司“TCL高科技工业园”项目。 中兴通讯工业园占地44公顷(含中间山头约14公顷)，北区已建成一期研发大楼并投产，计划2013年开始研发大楼二期建设；南区已建成两期人才公寓，计划2014年完成全部三期人才公寓建设。TCL高科技工业园占地26公