资产评估的程序和基本方法介绍.ppt

资 产 评 估 学 第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序 一、明确资产评估业务基本事项 二、签订资产评估业务约定书 三、编制资产评估工作计划 四、对待评估资产的核实与实地查勘 五、收集与资产评估有关的资料 六、评定估算 七、编制和提交评估报告 八、资产评估工作底稿归档 第一页，共二十三页。 第二节 成本法 一、成本法的概念 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 第二页，共二十三页。 实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。 功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。 经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或： 评估价值 = 重置成本×成新率 第三页，共二十三页。 二、成本法的评估程序（P.22） 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。 间接成本 = 人工成本总额 × 成本分配率 成本分配率 = 间接成本额/人工成本额 或：间接成本 = 直接成本 × 间接成本相对于直接成本的比率 或：间接成本 = 工作量（单位为工时或工日）× 单位工作量的间接成本 第四页，共二十三页。 例：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。（P.23） （二）物价指数法 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基价格指数/资产购建时同类资产定基价格指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本×环比价格指数a1×a2×a3……×an 该方法仅考虑价格变动因素 问题1：定基价格指数和环比物价指数的区别是什么？ 第五页，共二十三页。 例：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。（P.24） 问题2: 题中的33%是如何计算出来的？ 第六页，共二十三页。 （三）功能价值法 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力） （四）规模经济效益指数法 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 ×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。 第七页，共二十三页。 四、实体性贬值的估算 （一）观察法 （二）使用年限法 实体性贬值 =（重置成本-预计残值） ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 ÷至评估基准日资产的累计法定利用时间 例：某机器设备购建于1994年10 月30日