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华容县项目地块调查报告 2018年6月 目录 华容县城市概况 华容县城市规划 华容县房地产板块划分及特点分析 华容项目地块概况 项目地块SWOT分析 重点楼盘立体分析 总结 附件 华容县城市概况篇 华容县城市概况 地理位置： （右图本案） 华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。 2017年全县人口约26万户，户籍人口74万人，其中县城常住人口约20万（三镇合一）。 华容县城市规划篇 华容县城市规划 华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。 1、桥东—桥头旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改 善该区域的城市面貌和提升城市形象。 2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。 华容县房地产板块划分及特点分析篇 城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。 区域定位：华容县商业中心 区域现状：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。目前商品房住宅销售均价约为3800-4000元/㎡左右。代表楼盘为：华容城市广场 华容县城中片区分析 桥东片区：华容河以东。 区域定位：华容县文教中心 区域现状：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现《状元星城》《君临慧城》《康桥兰庭》等项目。目前商品房住宅销售均价约为3800元/㎡左右。随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。 华容县桥东片区分析 马鞍山片区：东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。 区域定位：行政新区 区域现状：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县人民对老城区依赖程度不大。目前商品房住宅销售均价约为4000元/㎡左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。 华容县马鞍山片区分析 田家湖新区：北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。 区域定位：水乡特色的现代化生态新区 区域现状：田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。毗邻行政新区，周边田家湖实验学校、人民医院、华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。 目前商品房住宅销售均价约为4400元/㎡以上。代表楼盘为：盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。 华容县田家湖新区分析 华容县房地产板块划分及SWOT分析篇 项目地块概况 目前考察了华容县7块地块，右图为田家湖新区5块。 项目地块概况 目前考察了华容县7块地块，右图为桥东片区2块。 1号地块项目简介--现状（内、外情况） 1号地块面积约88亩，东临2号地块，西临六车道主干道人民南路，北临湖北路（规划路），南临2200亩的田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，现有杂草，有部分池塘。 3、右下图项目地块西面临六车道的主干道人民南路。 地块卫星图 地块内部 地块西面 1号地块项目STOW分析 优势（S）： 1、发展潜力很大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域； 2、地块周边已有多个小区入驻，如：阳光水榭、盛世新城，人流增加不断提升项目潜在价值； 3、地块所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力； 4、人民医院、公安局等事业单位以