物业管理基本制度与政策讲义第12讲，第六节物业服务合同.docxVIP

第六节物业效劳合同 第二章物业管理效劳 大纲要求： 前期物业效劳合同的特征； 前期物业效劳合同的时效； 前期物业效劳合同的主要内容； 物业效劳合同的主要内容； 两种物业效劳合同的区别。 物业效劳合同属于民事合同的范畴，是业主、物业效劳企业设立物业效劳关 系的协议。 物业效劳合同的当事人中，物业效劳企业具有独立的法人资格，业主是分散 的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。 业主和物业效劳企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导 者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，表达在物业效劳合同的 具体内容中。 ?条例？明确地将业主和物业效劳企业之间的合同定义为物业效劳合同。物业 管理属于效劳性行业，物业效劳企业提供的是一种效劳。 一般认为，物业效劳合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立 的合同类型。物业效劳合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其 具有自身特征而独立于委托合同。物业效劳合同的特殊性，决定了不能 简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业效劳合同。 b.物业管理合同 c.前期物业效劳合同 d.物业效劳合同 答案：d .物业效劳合同属于()的范畴。 a.民事合同 b.行政合同 c.居间合同 d.代理合同 答案：a .物业效劳企业和业主之间的关系是()。 a.平等的民事主体的关系 b.领导者与被领导者的关系 c.管理者与被管理者的关系 d.决策者与执行者的关系 答案：a 多项选择例题 .物业效劳合同应当约定的内容包括()。 a.物业管理事项、物业效劳质量、物业效劳费用 b.双方的权利义务 c.专项维修资金的使用和监督、物业管理用房 d.物业转让的条件 e.合同期限、违约责任 答案：abce .前期物业效劳合同的特征包括()。 a.前期物业效劳合同具有过渡性 b.前期物业效劳合同是要式合同 c.前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订 d.前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订 e.前期物业效劳合同是无偿合同 答案：abed 一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业效劳企业所签订的物业效劳合同；一种是业主或业主大会选聘物业效劳企业所签订的物 业效劳合同。 知识点一：前期物业效劳合同 ?条例?对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业效劳企业所签订的合 同，称为前期物业效劳合同，将业主或业主大会与物业效劳企业所签订的合同， 称为物业效劳合同。 （一）前期物业效劳合同的特征（轮换考点） 由建设单位选聘物业效劳企业对物业实施管理效劳，物业效劳合同在建设单 位和物业效劳企业之间签订，称为前期物业效劳合同。 前期物业效劳合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接中发挥着重要 的作用，特征如下： .前期物业效劳合同具有过渡性； .前期物业效劳合同是要式合同； .前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订； .前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订。 .前期物业效劳合同具有过渡性 前期物业管理活动的过渡性，决定了前期物业效劳合同的过渡性。 一旦业主大会成立并选聘了物业效劳企业，业主委员会与物业效劳企业签订 的物业效劳合同生效，前期物业效劳合同即终止，意味着前期物业管理阶段结束, 进入了通常情况下的物业管理阶段。 .前期物业效劳合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。 由于前期物业管理涉及广阔业主的公共利益，？条例?要求前期物业效劳合同 以书面的形式签订。 对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业 效劳企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。 .前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订 为了维护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益?条例？规定，建设单位 选聘物业效劳企业的，应当与物业效劳企业签订前期物业效劳合同。 通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约中，明确了建设单位代为签 订前期物业效劳合同的内容，而且由于建设单位作为物业的初始业主，自然享有 首次选聘物业效劳企业的优先权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权， 构成了签订前期物业效劳合同的法理依据。 .前期物业效劳合同主要通过招投标方式签订 应当将公开、公平、公正的竞争机制引入前期物业效劳企业的选聘过程，而 招投标方式表达了时机均等的市场原那么，既有利于遏制建设单位利用优势地位 损害业主的权益，也有利于物业效劳企业平等参与市场竞争。？条例?规定，除投 标人少于3人或者规模较小的以外，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式 选聘具有相应资质的物业效劳企业。 （二）前期物业效劳合同的时效 由建设单位与物业效劳企业签订前期物业效劳合同，仅仅是在业主不具备自 行选聘物业效劳企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业效劳企业条件 具