2021房地产经估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第5套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选5 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：10，分数：20.00) 1.某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程 度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托 某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 本估价项目最适宜采用的估价方法是 （ ）。 A.修复费用法√ B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法 解析：损害赔偿评估通常采用：①修复费用法，又称成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措 施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮 工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。②损失资本化法，是通 过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常 净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差估价房地产的价值损失。③损害前后 价差法，又称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值 之差。④赔偿实例比较法，又称比较法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估 价对象房地产损害的赔偿金额。据题意： “两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受 影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法 （此方 法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比 较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价 方法是修复费用法。 2.某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程 度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托 某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 本估价项目的估价结果不包括 （ ）。 A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用 C.房屋使用人周转安置费用 D.房屋市场价值的减损额 √ 解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复 活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经 济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房 屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿； ⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D项， “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。 3.某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程 度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托 某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 导致两个估价结果差异较大的因素不包括 （ ）。 A.房屋渗漏情况 B.房屋购置原价√ C.修缮工期长短 D.房屋使用人数 解析：直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用； ②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少 的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。 则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损 失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。 4.因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。 被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未 办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得 到合理补偿。 本案中征收评估机构的选定程序应当是 （ ）。 A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定