2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第2套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选2 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、判断题(总题数：15，分数：15.00) 1.在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理 论价格。 （） A.正确 √ B.错误 解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量 决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。 2.房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毀损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征 用房屋价值的补偿。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毀损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相 当于被征用房地产毀损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相 当于被征用房地产价值的补偿。 3.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部 （用地红线内）的配套设施， 则应属于该房地产的实物因索。 4.房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毀的土地价值。 A.正确 √ B.错误 解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的 保险价值，仅是有可能通受火灾损毀的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毀的土地的价 值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失 （如停产停业损失、租金损失）。 5.在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从 而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。 6.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最 佳利用原则。 （） A.正确 √ B.错误 解析：本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价 值时点原则，替代原则，最髙最佳利用原则。 7.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整。 8.比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时 点的估价对象状况下的价格， （） A.正确 √ B.错误 解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调 整为在估价对象状况下的价格。 9.有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是。有独特设计或者只针对持走使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建 筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。 10.运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。 11.再假设开发法的动态分析法中，开发完成后定房地产价值是未来开发完成时定房地产市场状态下定价 值。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所 以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接 近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权；一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势 以及房地产估价师的经验来判断确走。 12.基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（） A.正确 √ B.错误 解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确 性以及调整系数的完整性和合理性。 13.在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。 （） A.正确 √ B.错误 解析：本题考