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2021年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题精选3
本试题来源于考生回忆,仅供参考学习,请勿用作其他用途!
一、问答题(总题数:1,分数:8.00)
1.某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税税率为4%、项目要
求配置3万㎡的公共租赁住房,政府以6000元/㎡的价格回购,某房地产开发企业欲参与该项目的竞买,
经市场调研和测算,预计该项目的建造费用为3800元/㎡,期间费用为5500万元,商品住房的销售均价为
8500元/㎡,营业税及附加为销售收入的5.5% (配建的公共租赁住房免征营业税及附加),如果该房地产
开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元,请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
__________________________________________________________________________________________
正确答案:(无)
解析:假设企业能接受的最高楼面地价为A元/㎡ (不包括契税)
(1)建筑面积=13.33×2.56=34.1248 (万㎡)
(2)销售收入由两部分组成:
商品住房销售收入+配套公租房回购收入
= (34.1248-3)×8500× (1-5.5%)+3×6000
=268009.956 (万元)
(3)总成本=34.1248× (1.04A+3800)+5500=35.48979A+135174.2
(4)利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512 (元/平方米)
二、多选题(总题数:15,分数:30.00)
2.下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有 ()。
A.借款偿还期
B.财务内部收益率√
C.偿债备付率
D.财务净现值√
E.动态投资回收期 √
解析: 【考点】动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态
投资回收期。
3.风险型决策的具体方法有 ()。
A.决策树法√
B.最大可能法√
C.期望值法√
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
解析: 【考点】决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
4.股票市场的融资方式有 ()。
A.首次公开募股√
B.配股√
C.发行可转换债券
D.发行认股权证√
E.增发股票 √
解析: 【考点】房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股
权证四种融资方式。
5.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括 ()。
A.需要适时的更新改造投资√
B.易受政策影响√
C.依赖专业管理√
D.适于短期投资
E.变现性差 √
解析: 【考点】房地产投资概述。选项D错误,房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括:区位选择
异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影
响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。
6.关于房屋存量的说法,正确的有 ()。
A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数√
C.存量可按物业类型分别统计√
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量 √
解析:【考点】房地产市场指标。选项A错误,存量属于房地产市场供给指标;选项D错误,报告期存量
上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。
7.房地产市场存在周期循环的主要原因包括 ()。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响√
C.市场信息不充分√
D.政策因素的影响√
E.制度因素的影响 √
解析: 【考点】房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要原因包括:供需因素的影响;市场信息不
充分;政策因素的影响;制度因素的影响;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
8.下列房地产指标中,能衡量房地产泡沫程度的有 ()。
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比√
D.房价收入比√
E.房价租金比 √
解析:【考点】房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标,都从某一
个侧面反映了房地产泡沫程度。
9.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是 ()。
A.必须采用公开
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