2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第8套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选8 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、判断题(总题数：15，分数：15.00) 1.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应 视为无租约限制的房地产进行估价。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称 为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房 屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因 素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先 受偿款。 2.在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其 包含无形资产在内的价值。 3.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/㎡，容积率为4，土地使用年限为50年， 乙土地单价为1130元/㎡，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块 更经济 （土地报酬率为6%）。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：计算过程如下： ①楼面地价 土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价 1500÷4 375 （元/㎡）；乙土地楼面地价 1130÷3 376.67 （元/㎡）。 ②报酬率为6%，甲地块V∞ 375÷[1－1/(1＋8%)50] 396.53 （元/㎡）；乙地块V∞ 376.67÷[1－1÷(1 ＋6%)60] 388.45 （元/㎡）。 ③甲地块V∞乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。 4.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工 具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。 5.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估 价对象的估价目的具有相似性。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一 估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。 6.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其 成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的 价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形 成的替代原理。 7.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设 的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例， 而不能 “劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或 明显偏低的交易实例。 8.根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格 就越慢。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。 9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数 为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：购买者要求的税前现金流量 5×12% 0.6 （万元），偿还抵押贷款的能力 2－0.6 1.4 （万元），抵 押贷款金额 1.4/0.07 20 （万元），所以该宗房地产价格 自有资金额+抵押