2021房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第7套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选7 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：9，分数：18.00) 1. 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1 年的抵 押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼 申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵 押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需 要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲 公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。 2011 年7 月1 日该综合楼的被征收价值为 （ ）亿元。 A.12 B.14 C.15 D.16 √ 解析：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交 易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的 影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指 评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、发包人拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 产权调换房屋价值评估应当明确评估价值内涵为：市场价值，即指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平 交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。因此，本案例该综 合楼的被征收价值即该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元。 2. 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1 年的抵 押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼 申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵 押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需 要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲 公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。 征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应 （ ）。 A.委托房地产估价机构评估确定 B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定 C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定√ D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定 解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程 度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被 征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商 确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。 3. 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1 年的抵 押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼 申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵 押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需 要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲 公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。 政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为 （ ）。 A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利 C.行政复议权利 D.搬迁期限 √ 解析： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及 时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 4.甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法 院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行 贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万㎡，其中 已售出3